املاک تجاری در آلمان: مواردی که باید قبل از خرید بدانید

بازار املاک آلمان یکی از باثبات ترین بازارها در جهان است .در حال حاضر رونق بازار در آلمان برای فروشنده ملک است از آنجا که تعداد ملک موجود  کمتر از میزان تقاضای سرمایه گذار است. ساده ترین گزینه سرمایه گذاری در حوزه املاک در آلمان خرید از طریق وام بخش خصوصی و واگذاری پرداخت وام و بهره بانک به مستاجر  با بازگشت متوسط سالیانه بین ۲ تا ۳ درصد (buy-to-let) می باشد.

 ولی چه موارد دیگری هست که یک سرمایه گذار میبایست قبل از اقدام به سرمایه گذاری در املاک تجاری و مسکونی درامد زا در آلمان بداند؟ 

رشد قیمت

قابلیت اطمینان بازار املاک آلمان با رشد بسیار پایدار «قیمت در هر متر مربع» در یک دهه گذشته تایید شده است.به عنوان مثال، بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸، بر خلاف سایر کشورهای اروپایی، موجب سقوط قیمت در آلمان نشد. به گفته یورواستت (eurostat)، بین سال های ۲۰۰۸ و ۲۰۱۳، متوسط قیمت مسکن در اتحادیه اروپا ۸ درصد کاهش یافت، در حالی که  در آلمان افزایش ۱۲ درصدی داشته است. 

 

حتی در زمان مشابه در آلمان نرخ اجاره نیز افزایش می یابد. پورتال املاک و مستغلات آلمان immowelt.de آمار قیمت ها از سال ۲۰۱۱ را جمع آوری می کند که بر طبق آن نرخ اجاره در آلمان تا سال ۲۰۱۷ به میزان ۱۸% افزایش داشته است. یعنی از ۶/۶ یورو در هر متر مربع به ۷/۸ یورو در هر متر مربع رسیده است.  نرخ اجاره برای املاک مسکونی در شهرهای بزرگ بالاتر است. بر اساس پیش بینی یک وب سایت معتبر دیگر به اسم Wohnungsboerse.net یک آپارتمان ۶۰ متری مسکونی در آگوست ۲۰۱۸ میتواند به ارزش ۱۱ یورو در هر متر مربع در برلین ۱۲ یورو در هامبورگ و ۱۸ یورو در مونیخ اجاره داده شود.

بعضی از کارشناسان مدعی هستند که قیمت ها حبابی شکل گرفته اند و به زودی کاهش خواهند یافت. با این حال، با ارساس آنالیز بازار ،  اقتصاد بسیار قوی آلمان و تقاضای پایدار برای املاک مسکونی در این کشور اجازه نخواهد داد قیمت ها کاهش یابد . براساس پیش بینی های کمیسیون اروپا، تولید ناخالص داخلی آلمان در آینده نزدیک  ۲ درصد در سال افزایش پیدا خواهد کرد. مسلما برای هر چیزی حدی وجود دارد، رشد قیمت ها نیز میتواند کم  شود، و ممکن است در یک نقطه خاص، نزدیک به نرخ تورم شود. ولی برای سقوط نرخ رشد، باید دلایل فوری تری موجود باشد: افزایش نرخ بهره بانکی و یا مشکلات جدی در اقتصاد آلمان، که در حال حاضر یکی از پایدار ترین و قابل اعتماد ترین ها در جهان است و وقوع آن بسیار غیر محتمل است

تقاضای بالای اجاره

براساس آمار یوروست،  ۳۰% از جمعیت اتحادیه اروپا به طور متوسط در خانه های اجاره ای سکونت دارند. درحالی که در آلمان این نرخ ۴۸% پس از سوئیس ۵۵% ای است.  در شهرهای بزرگ آلمان، اکثریت مطلق ساکنان شهر املاک مسکونی را اجاره می کنند: بر طبق داده های LBS، این آمار در شهر هامبورگ ۷۰% و در برلین ۸۰% است.  طبق داده های Immobilienscout24.de، از سال ۲۰۱۶، برای هر آپارتمان در مونیخ ۷۷ مستاجر، در اشتوتگارت ۷۵ مستاجر  و در کلن ۵۳ مستاجر بالقوه وجود دارد.

یکی از مهمترین دلایل برای تقاضای بالای اجاره در آلمان، ورود مداوم مهاجران است. بر اساس اطلاعات OECD، در سال ۲۰۱۶، آلمان پس از ایالات متحده بر اساس تعداد اتباع خارجی که مجوز اقامت محلی دریافت کرده بودند، در رتبه دوم جهان قرار دارد.

 “وضعیت در برلین به طرز قابل توجهی تغییر کرده است: جمعیت به اندازه ۵۰,۰۰۰ نفر در هر سال  افزایش می یابد، که اکثرا  کارکنان میانسال تحصیل کرده  و با مهارت های کاری خوب هستند. این افراد پس از اخذ اقامت آلمان با پول کافی وارد برلین شده تمایل دارند املاک کیفی را اجاره یا خریداری کنند و بدین ترتیب موجب افزایش قیمت میشوند.

بهینه سازی مالیاتی

صاحبان املاک و مستغلات که املاک خود را اجاره می دهند، بر درآمد خود مالیات می پردازند. افراد موظف به پرداخت مالیات بر درآمد شخصی با نرخ پیشروی از ۱۴٫۷۷٪ به ۴۷٫۴۷۵٪  می باشند. اشخاص حقوقی مالیات شرکت را با نرخ ثابت ۱۵٫۸۲۵٪ پرداخت می کنند.

مالیات بر درآمد همیشه بر اختلاف کل هزینه عملیات از کل درامد ایجاد شده اعمال میشود.  منظور از هزینه، هزینه های خرید، صورتحساب  برق، تلفن، .. هزینه های مدیریت ساختمان ، مالیات بر ملک، بهره وام، مالیات بر زمین و هزینه های استهلاک ساختمان (۲-۳٪ ارزش ساختمان در سال) می باشد. مهم است بدانیم که هزینه استهلاک  ساختمان  نسبت به قیمت اولیه خرید ملک محاسبه می شود.

به عنوان مثال به مورد مربوط به آقای اشمیتز توجه کنید. ” ۱۰ سال پیش من آپارتمانی با قیمت ۳۰,۰۰۰ یورو خریداری کردم آن را تعمیر کرده و با افزایش قیمت ملک ساختمان ۱۰ برابر گرانتر شد. با این وجود من تنها می توانم هزینه های استهلاک را درصدی از ۳۰,۰۰۰ یورو قیمت خریداری شده اولیه در نظر بگیرم”

 اشخاص حقوقی (شرکت ها) در آلمان میتوانند هزینه وام خرید را در چنین هزینه هایی شامل  کنند.  بر طبق آمار خریداران املاک تجاری با ارزش بیش از ۱ میلیون یورو تحت عنوان یک نهاد حقوقی میتوانند سالانه ۲۵% از درآمد خود را در هنگام ثبت ملک (در مقایسه با ثبت یک ملک مشابه به نام فرد حقیقی) صرفه جویی کنند.

تضمین اطمینان خرید و فروش و اجاره

یکی از خصوصیات بازار املاک آلمان قوانینی است که برای حمایت از حقوق مالکین و مستاجرین املاک  وجود دارد.

به عنوان مثال، مستاجرین باید برای صاحبخانه  مدارکی آماده کنند توانایی پرداخت اجاره از طرف آنها را تایید نماید. یک کپی از قرارداد کاری مستاجر، گواهی درآمد برای سه ماه گذشته (طبق قوانین آلمان، مستاجر نمیتواند بیش از یک سوم درآمد را صرف هزینه اجاره قبل از مالیات کند و این میتواند معیار موجر برای توان پرداخت هزینه اجاره از طرف مستاجر باشد)، پیشینه اعتباری (SCHUFA) و پرسشنامه ای که توسط صاحب خانه قبلی پر شده است و تأیید میکند که مستاجر اجاره بهای منزل قبلی را تمام و کمال پرداخت کرده و فارغ از هر گونه بدهی می باشد.

معمولا ، مستاجرین  سپرده ای  (Kaution) معادل  ۱-۳ ماه اجاره سرد خانه را از پیش به عنوان ودیعه پرداخت میکنند. منظور از اجاره سرد اجاره بدون تسهیلات برق سیستم گرما و سرما و .. میباشد.  این سپرده در واقع زیان موجر در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر یا خسارات احتمالی توسط وی را پوشش میدهد.  اگر مستاجر به قرارداد پایبند باشد   مالک پس از اتمام اجاره، سپرده را بازپرداخت می کند.

محدودیت های قانونی افزایش اجاره

از سوی دیگر، در تلاش برای حفاظت از حقوق مستاجرین، قوانین آلمان توانایی صاحبان املاک را برای افزایش نرخ اجاره محدود میکند بدین صورت که مالکین اجازه افزایش نرخ اجاره بیش از ۲۰ درصد (در برلین ۱۵ درصد) در طول سه سال را نخواهند داشت.

در آلمان، پس از اتمام قرارداد اجاره، نرخ نمیتواند  از ۱۰٪  شاخص اجاره رسمی شهر تجاوز کند. به عنوان مثال، اگر اجاره  ۸٫۵۰ € / متر مربع است، صاحب خانه حق افزایش نرخ به حداکثر ۹٫۳۵ € / متر مربع را داراست و نه بیشتر. این محدودیت (Mietpreisbremse) در بیش از ۳۲۰ شهر آلمان اعمل میگردد. ولی شامل حال سه شهر هامبورگ، فرانکفورت و مونیخ نمیشود جایی که دادگاه های محلی اعمال  آن را بی اثر می دانند.

در ذیل به مواردی اشاره میشود  که در آن قانون محدودیت افزایش اجاره آلمان اعمال نمیشود:

مشکلات تخلیه ملک توسط مستاجر

در صورتی که صاحب ملک و مستاجر در آلمان قراردادی با مدت زمان نا محدود امضا کنند صاحب ملک بر خلاف مستاجر نمیتواند بدون دلیل موجهی به قرارداد خاتمه دهد. تنها دلیل موجه هم میتواند از دست دادن مالکیت بنا یا قصد استفاده شخصی از ملک برای صاحب ملک یا اعضای  خانواده وی باشد یا اینکه مستاجر به شدت قرارداد اجاره را نقض کرده باشد ( با عدم پرداخت اجاره یا تاخیر دایمی در پرداخت آن)

“بند اجتماعی” (Sozialklausel) نیز در آلمان وجود دارد، بدین معنی که مستأجر می تواند درخواست قانونی تجدید نظر در مورد اخراج خویش را رسما ارائه دهد در صورتی که قادر به پیدا کردن یک ملک مسکونی هم تراز از لحاظ اندازه، قیمت و موقیعت جغرافیایی نشود یا به دلایل سن بالا، معلولیت، بیماری شدید، درآمد کم، بارداری،  و حضانت فرزندان یا مشکلات در پیدا کردن مهد کودک یا مدرسه در یک منطقه دیگر نتواند خانه ای جایگزین پیدا کند که در این صورت با رای دادگاه میتواند در آن خانه ماندگار شود.