خرید خانه یا آپارتمان در آلمان

تشریح وضعیت حاضر

هم اکنون زمان خوبی برای خرید یک خانه یا آپارتمان در آلمان است،  زیرا که نرخ وام مسکن در حال حاضر نسبتا پایین می باشد . البته ممکن است که نرخ وام اندکی افزایش پیدا کند ولی انتظار می رود که شرایط کنونی با نرخ های پایین، مستدام باشد. از سویی دیگر قیمت خرید خانه نیز در حد متوسط باقی مانده است هر چند در شهر هایی مثل مونیخ این قیمت رو به رشد است.

برخلاف بسیاری از کشورها، آلمانی ها ترجیح می دهند که برای تمامی طول عمر خود تنها یک خانه داشته باشند. آنها این رسم غیر اروپایی ها را ندارند که در صورت امکان دائما در حال ارتقاء منزل مسکونی خود باشند. این وضعیت ثابت می کند که چرا نوسان کمتری در قیمت های بازار املاک آلمان مشاهده می شود، در حالی که تقاضا برای انتخاب محل سکونت همچنان  بالا مانده است.  بنابرین خیلی امر غیر معمولی نیست که صاحبان آتی خانه ها در آلمان حتی به مدت ۲ سال نیز به دنبال گزینه مناسب خود بگردند.

به خاطر داشته باشید، که همیشه سرمایه گذاری برای خرید مسکن در نواحی  “بهتر” تعریف شده شهر، که دارای زیرساختهای بهتری هستند، عاقلانه تراست.  ممکن است قیمت اولیه بالاتر باشد ولی سرمایه گذاری در بلند مدت ارزش و بازگشت بیشتری پیدا خواهد کرد. 

درصد آلمانی هایی که مالک خانه هستند در مقایسه با کشورهای دیگر به طور قابل توجهی پایین است. این رقم در حدود ۴۶ درصد است، که در کل اتحادیه اروپا پایین ترین میزان می باشد. همانند سایر کشورها، این نسبت با سطح درآمد تغیر میکند. مسلما هر چه موقعیت مالی فرد بهتر باشد احتمال اینکه فرد در آلمان صاحب خانه باشد نیز بیشتر است. ولی عکس این مساله صادق نیست به این معنی که فردی که خانه اجاره میکند لزوما در آلمان از موقعیت مالی بدی برخودار نیست.

آمار بالای خرید خانه توسط مهاجران در آلمان میتواند باعث افزایش نرخ رشد قیمت مسکن در آینده شود. این بدین دلیل است که طبق قوانین آلمان هیچ محدودیت قانونی برای افراد غیر آلمانی برای خرید و مالکیت املاک وجود ندارد و از طرف دیگر بسیاری از مهاجران دارای سطح بالاتری از درامد و تقاضای خرید خانه نسبت به خود آلمانی ها میباشند. (البته فراموش نشود که خرید خانه منجر به اخذ اقامت آلمان نمیشود)

تنها محدودیت موجود برای خارجی ها در آلمان برای خرید خانه ، بانک ها یا سایر موسسات مالی پرداخت کننده وام می باشند که ممکن است از تازه واردان در مقایسه با مقیمان آلمان، پیش پرداخت بیشتری برای اعطای وام درخواست کنند از آنجا که شخص مهاجر فاقد یک سابقه مالی بلند مدت از خود میباشد که کار بانک ها را برای اعتماد دشوار میکند.

هزینه ها چگونه می باشد؟

قبل از بیان هزینه های معمول خانه های آلمانی، باید توجه داشت که خانه ها در کشور آلمان و سایر کشور های اروپایی نسبت به آمریکای شمالی، کوچک تر هستند.

بیش از ۸۱ میلیون نفر در آلمان در مساحتی به اندازه ۱/۳۵ام (یک سی و پنجم)آمریکا زندگی می کنند که از جمعیتی در حدود ۳۲۰ میلیون نفر برخوردار است. این بدان معنی است که آلمان تنها یک-نهم فضای زندگی در امریکا را داراست.  و در بخش وسیعی از این فضای زندگی، از قبل ساخت و ساز صورت گرفته است که نشان دهنده بالا بودن تقاضا و به تبع آن بالاتر بودن قیمت مسکن در آلمان می باشد.

همچنین یاداوری این نکته لازم است که خانه ها در بیشتر مناطق، با استفاده از مواد بسیار با کیفیت و خوب و با رعایت قوانین سفت و سخت ساختمان سازی آلمان ساخته می شوند. بیشتر خانه ها با مصالح متداول ساختمانی (اعم از سیمان، سنگ و غیره )،  بعنوان مواد اولیه درونی و بیرونی ساخته می شوند. “خانه های چوبی” زیاد وجود ندارد (اگر باشد) غالبا با دیوار آماده چوبی و گچ تخته ساخته شده اند.

قیمت های خانه ها و آپارتمان ها نه تنها در سرتاسر آلمان بلکه در داخل هر ایالت از شهری به شهر دیگر متفاوت و متغیر است.  در حومه شهرها، قیمت ها بسیار پایین تر است. برخی ایالت های آلمان از میانگین قیمت پایین تری نسبت به سایرین برخوردار هستند. خانه ها و آپارتمان ها در بسیاری از شهرهای بزرگ تر و همچنین در نواحی اطراف کلان-شهر ها گران  تر از خانه ها در شهر های کوچک هستند. قیمت خانه در نواحی سابق آلمان شرقی نسبت به بخش های غربی با فرض یکسان بودن شرایط منزل از منظر اندازه و امکانات خانه و تشابه وضعیت جمعیتی دو شهر ارزان تر هستند (برلین در این نتیجه گیری کلی استثناء است) .

بیشتر وبسایت های خرید و اجاره املاک در آلمان دارای یک سیستم آنالیز و تجزیه و تحلیل قیمت های ناحیه ای و در برخی اوقات شهری برای خانه ها و آپارتمان ها می باشند.

گاهی اوقات با گذشت زمان لیست قیت های خود را به روز میکنند تا خریداران بالقوه بتوانند تغییرات بازار مسکن را بخوبی حس کنند.

 بر اساس لیست های موجود در وب سایت Immowelt: از تاریخ ژوئیه ۲۰۱۴، میانگین قیمت خانه در آلمان در اندازه میانگین ۱۴۰ تا ۱۸۰ متر مربع فضای مفید، که شامل گاراژ هم می شود، پایین تر از  ۲۶۰,۰۰۰ یورو اعلام شده است. اما قیمت ها به صورت منطقه ای به طور قابل توجهی متغیر است. چنین خانه ای در شمال آلمان، در Schleswig-Holstein به طور میانگین حدود ۲۶۵,۰۰۰ یورو یا در Mecklenburg-Vorpommern حدود ۱۹۴,۰۰۰ یورو در غرب آلمان  در Rheinland-Pfalz  میانگین قیمت در حدود ۲۰۹,۰۰۰ یورو ، و در Nordrhein-Westfalen  حدود ۲۵۳,۷۰۰ یورو  و در Saarland حدود ۱۹۶,۰۰۰یورو می باشد. در شرق آلمان در Saxony، میانگین قیمت در حدود ۲۴۱,۵۰۰ یورو ، در Brandenburg   در حدود ۲۵۳,۵۰۰ یورو و در Saxony-Anhalt در حدود ۱۷۷,۸۰۰ یورو است. در جنوب، قیمت ها بسیار بالاتر بوده و به میانگین تقریبا ۳۳۳,۰۰۰ یورو در Bavaria و ۳۱۳,۰۰۰ یورو در Baden-Württemberg می رسد.  میانگین قیمت خانه در مرکز شهر ایالت Hessen نیز، در حدود ۲۵۸,۰۰۰ یورو می باشد.

همچنین میانگین قیمت هر متر مربع برای یک آپارتمان در آلمان در حدود ۲,۲۳۰  یورو می باشد. (البته قیمت هر متر مربع برای آپارتمان ها با متراژ کمتر بیشتر است. )

طبق اطلاعات موجود در وبسایت wohnungsboerse منطقه Bremen یکی از ارزانترین مناطق در میان شهر های بزرگ آلمان می باشد. یک خانه ۱۵۰ متری متوسط در حدود ۲۶۵,۰۰۰ یورو قیمت خواهد داشت. کاملا در نقطه مقابل München پایتخت ایالت Bavaria گرانترین منطقه آلمان از لحاظ قیمت می باشد. دقیقا خانه ای با مشخصات مطرح شده برای شهر برمن میتواند در مونیخ ۹۰۰,۰۰۰ یورو قیمت داشته باشد. حتی خانه ای کوچکتر مثلا ۱۰۰ متری در مونیخ میتواند تا ۵۰۰,۰۰۰ یورو و حتی بیشتر هم قیمت داشته باشد. شهرهای دیگر با قیمت های بالای مسکن برای یک خانه یکسان ۱۵۰ متری  شامل فرانکفورت (۵۲۵,۰۰۰ یورو) هامبورگ (۴۶۷,۰۰۰ یورو) و  برلین (۳۳۷,۰۰۰ یورو) میباشد.

چطور یک خانه یا آپارتمان در آلمان پیدا کنیم؟

مثل هر کشور دیگری در آلمان نیز باید رویه خاصی را برای پیدا کردن خانه یا آپارتمان و عقد قرارداد اجاره یا خرید طی کرد.

دیدن علامت “برای فروش”  (Zu verkaufen)  جلوی خانه ای در آلمان امری غیر منطقی نیست. اگر چه خیلی رایج هم نیست. بسیاری املاک تجاری و مسکونی فروش خود را در روزنامه ها تبلیغ میکنند. در سالهای اخیر وبسایت های زیادی به وجود آماده اند که لیست وسیعی از املاک مسکونی و تجاری را برای فروش یا اجاره به مخاطب خود عرضه میکنند. این وبسایت ها همچنین اطلاعات بسیار جامعی در زمینه تامین مالی یا موضوعات دیگر در زمینه خرید و اجاره املاک ارائه میدهند. بعضی از این تبلیغات اعلام میکنند که این ملک توسط خود شخص مالک  “Von Privat”  ارائه شده بدین معنی که هیچ واسطه و بنگاهی در آن نقشی ندارد اگرچه اکثر پیشنهادات توسط مشاوران املاک و بنگاه داران ارائه میشوند.

زنگ خطر دیگر عبارت “ grosszügige Räume ” به معنی “اتاق های جا دار و بزرگ” می باشد. اما پشت این اصطلاح مفهومی دیگر نهفته است و آن این است که گرم کردن این اتاق ها بسیار گران تمام میشود. همچنین به عبارت “für Schnellentschlossene” نیز توجه کنید که به معنی ” تصمیم گیری سریع” است که مفهوم آن معمولا یعنی اینکه خانه مدت زمان زیادی در بازار بدون خریدار مانده است و شاید خیلی گزینه مطلوبی نباشد.

باید توجه داشت که پیدا کردن یک خانه مناسب پروسه زمان بری است. در اکثر موارد تبلیغات روزنامه ها بدون قید آدرس دقیق ملک میباشد و این بدین معنی است که  شما  باید با واسطه یا آژانس خاصی  از قبل هماهنگ کنید و وقت بگیرید. البته بسیاری از سایت های اینترنتی شامل آدرس کامل به همراه نقشه ماهواره ای ملک میباشند.

به عنوان خریدار همیشه توصیه میشود که هیچ گاه به صورت انحصاری قراردادی با هیچ کارگزار و واسطی منعقد نکنید . همیشه بهتر است که پیشنهاد های بیشتری از بنگاه های دیگر در میان گزینه های شما موجود باشد.

از همان ابتدا از بنگاه دار بپرسید که بین شما و فروشنده چه کسی قرار است کمیسیون را پرداخت کند و درصد آن چقدر است.

در حال حاضر به غیر از قرارداد های اجاره که دارای قاعده خاصی برای میزان حق کمیسیون هستند قانون خاصی برای سایر قراردادها مثل خرید وجود ندارد که البته احتمال میرود در آینده ای نزدیک این مورد هم شامل قانون مشخصی در آلمان شود. 

از این رو به دلیل نبودن قانون مشخص برای درصد کمیسیون خرید معمولا میتوان برای پرداخت کمیسیون مذاکره و چانه زنی کرد. در اکثر موارد این مبلغ  بین ۳ تا ۷ درصد  میباشد.

در بعضی از موارد خریدار باید پول کمیسیون را به طور کامل پرداخت کند و در بعضی موارد نیز فروشنده به جای خریدار، ولی در اکثر مواقع این مبلغ بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود.

دقت نمایید که بنگاه دار فاکتور را تنها زمانی که مشخصات تماس را بین خریدار و فروشنده به صورت روشن به اشتراک گذاشته صادر می کند. این بدین معنی است که وی به خریدار آدرس کامل فروشنده، اسم و فامیل کامل فروشنده و قیمت نهایی خرید را اعلام کرده است.

همچنین توصیه میشود که به عنوان یک خریدار از فروشنده بپرسید که آیا او با یک بنگاه دار از قبل قرارداد دارد یا خیر. درخواست خریدار از فروشنده برای پرداخت کمیسیون به نظر امری منطقی است زیرا این فروشنده است که به دلیل تعامل بیشتر با بنگاه دار میتواند به خوبی قضاوت کند که بنگاه دار برای فروش خانه تا به حال چه اقدامات مفیدی انجام داده است در حالی که خریدار شاید تنها یک یا دو بار فرصت ملاقات با بنگاه دار را به دست بیاورد.

چنانچه خریدار یک ملک بالقوه در آلمان از یک آژانس املاک برای خرید خانه ای پیشنهادی دریافت کند در حالی که این پیشنهاد را قبلا از آژانس دیگری دریافت کرده بود،  توصیه میشود به آژانس دوم سریعا اطلاع دهد. در غیر این صورت خریدار ممکن است مجبور شود دو بار حق کمیسیون به دو آژانس پرداخت کند.   

چنانچه خانه مورد نظر شما در آلمان پیدا شد، معمولا حدود ۱۰% قیمت ملک باید به عنوان هزینه های اضافه بر سازمان در نظر گرفته شود. علاوه بر حق کمیسیون آژانس املاک که قبلا به آن اشاره شد باید هزینه های دیگری مثل  مالیات انتقال ملک، هزینه های نوتاری (محضر) و هزینه های ناچیز اداری  مانند استخدام مترجم برای همراهی شما در طول پروسه را نیز در نظر گرفت.

مالیات انتقال ملک در آلمان میتواند بین  ۳,۵ تا ۶  درصداز قیمت ملک باشد که توسط خریدار پرداخت خواهد شد.

هزینه دیگری که خریدار باید پرداخت کند هزینه نوتاری (محضر) میباشد. به محض اینکه خریدار و فروشنده بر سر قیمت نهایی به توافق رسیدند می بایست قرارداد فروش ملک را در محضری در آلمان امضا کنند. این مورد به نفع طرفین قرارداد و بخصوص خریدار میباشد زیرا که تضمین میکند که کلیه عملیات این معامله کاملا طبق قوانین آلمان و با نظارت مرجعی رسمی در این کشور صورت گرفته است. هزینه نوتاری  ۱,۵ تا ۲ درصد  قیمت خرید میباشد که شامل تهیه و تدوین قرارداد، مذاکرات، مراسم امضای قرارداد و ورود به پایگاه داده ثبت ملک در آلمان ( Eintragung  im Grundbuch )  نیز میشود.

وظایف و مسئولیت های محضر خانه (نوتاری) 

نوتار در آلمان قانونا موظف به عمل به عنوان یک واسطه بی طرف بین خریدار و فروشنده می باشد. وی در ابتدا وضعیت ثبتی ملک را بررسی می‌کند تا ببیند که اصلا این ملک مجوز فروش دارد یا خیر و اگر مشکلی‌ نبود در درجه دوم بررسی می‌کند که آیا محدودیت‌های قانونی‌ برای این معامله وجود دارد یا خیر. قرارداد منعقد شده تعهدات طرفین قرارداد را تشریح می‌کند و تعیین می‌کند که در زمان دیفالت چه اقدامی باید صورت پذیرد. (دیفالت رخدادی در معامله است که در صورت بروز آن یکی از طرفین قرارداد می تواند اقدامی در قبال ان‌ انجام دهد مثل فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت قسط)

وقتی‌ قرارداد امضا شد، نوتاری تغییر مالکیت ملک را در دولت محلی آلمان ثبت می‌کند و ملک را با مالک جدید وارد پایگاه داده ثبت املاک می نماید. انتخاب نوتاری توسط خریدار خیلی‌ امر رایجی در آلمان نیست ولی‌ با این وجود  به مهاجران توصیه میشود که با توافق فروشنده محضری انتخاب کنند که نوتارِ آن بتوند انگلیسی‌ صحبت کند. 

در روز عقد قرارداد در نوتاری، محضر دار قرارداد فروش را خط به خط مطالعه می کند  و حتما مطمئن میشود که طرفین قرارداد متن قرارداد را به خوبی متوجه شده باشند.

همچنین چنانچه بندی از قرارداد برای خریدار روشن نیست، وی  حتما میتواند ادامه روند قرائت قرارداد را قطع کرده و جهت رفع ابهام آن پرسش نماید. همچنین از آن جایی که متن قرارداد باید به زبان آلمانی باشد،  خریدار حتما این حق قانونی را دارد که مفسر و مترجمی حرفه ای در طول این روند برای خود استخدام کند . اگر چه این کار به وی هزینه ای اضافی تحمیل خواهد کرد. 

در بسیاری از موارد قرارداد خرید ملک بین تنها یک فرد خریدار و یک فرد فروشنده نیست بلکه یک زوج یا حتی گروهی از افراد نیز میتوانند به عنوان خریدار یا فروشنده معرفی شوند. تمامی این افراد در هنگام امضای قرارداد باید در محضر حضور فیزیکی داشته باشند و میبایست کارت شناسایی معتبر خود را نیز به همراه داشته باشند. 

قرارداد خرید ملک

مهمترین نکاتی که باید حتما در قرارداد خرید ملک در آلمان در نظر گرفته شود عبارتند از:

 طرفین قرارداد باید بر روی شرایط پرداخت که باید در قرارداد ذکر شود به توافق برسند. در بسیاری از موارد خریدار می بایست برای تامین مالی اقداماتی انجام دهد. به همین منظور فروشنده می پذیرد که به اداره ثبت املاک از قبل در مورد این قرارداد اطلاع دهد تا از حقوق خریدار در مقابل پیشنهادات آتی فروش به فروشنده (مثلا فروش خانه به فردی دیگر با قیمتی بیشتر) محافظت نماید.

برگه ثبت ملک که فرایند آن توسط دادگاه محلی آلمان صورت میگیرد اصلی ترین مدرک برای هر قطعه ملک می باشد که تمامی اطلاعات لازم در مورد مالکیت بنا در آن موجود می باشد. هر گونه تغییر در مالکیت بنا تنها زمانی میتواند اتفاق بیفتد که این تغییر در سیستم ثبت ملک در آلمان وارد شود (Eintragung  im Grundbuch) و در صورت وجود فرایند انتقال وام ملک از مالکیت گذشته مدیریت شود و اداره مالیات آلمان نیز گواهی کند که شخص فروشنده هیچ مالیات بر ملک چشمگیری برای پرداخت ندارد.

در اغلب موارد مبلغ خرید توسط خریدار به حساب نوتاری در آلمان واریز میگردد ( Notaranderkonto ) و بعد تنها زمانی که ورود به سیستم ثبت ملک توسط نوتاری نهایی شد از نوتاری به حساب فروشنده حواله میگردد.

 البته لازم به ذکر است که نوتاری مسئول صحت توضیحات درج شده در مورد بنای مالک نمی باشد.  این وظیفه خریدار در آلمان است که در مورد صحت آن تحقیق کند. مالک (فروشنده) نیز وظیفه ندارد که لزوما به هر گونه نقص عمده قابل رویت خریدار در توضیح بنا اشاره کند ولی از طرفی دیگر موظف است که حتما ایراد های پنهان ملک از دید خریدار بالقوه را تشریح کند.

شما میتوانید یک کپی از آخرین مدرک ورود به پایگاه ثبت ملک را برای یک ملک مشخص درخواست کنید. البته این کپی تنها به افرادی که از لحاظ قانونی نیاز مشروع درخواست آن را داشته باشند مثل مالک یا نوتاری ارائه میگردد. 

مدرک ثبت ملک، حقوق شخص ثالث را نیز به روشنی تشریح میکند  .مانند زمانی که ملک دارای مستاجری باشد. مستاجر نمیتواند مانع فروش ملک شود ولی میتواند مالک جدید (خریدار) را به تعهدات قرارداد اولیه اجاره )که توسط مالک قبلی (فروشنده) با مستاجر منعقد شده بود (مقید نماید. بنابراین در صورت مطرح شدن چنین موردی در برگه ثبت ملک خریدار نمی تواند موجر را پیش از موعد پایان قرارداد اجاره از خانه بیرون براند.

تامین مالی پروژه خرید منزل و ملک

معمولا خریدار آتی منزل نمی تواند تمامی مبلغ خرید را فوری و یک جا پرداخت کند و احتیاج به پشتیبانی مالی در آلمان دارد. البته خریدار نیز نباید به برنامه ریزی مالی ای متعهد شود که ورای ظرفیت تامین خود باشد. همیشه توصیه میشود که  فرد خریدار در آلمان حداقل ۲۰% از کل هزینه خرید منزل را به صورت پیش  پرداخت کند. 

نرخ بهره برای وام های مسکن در حال حاضر پایین تر از متوسط در دراز مدت می باشد. بر اساس آمار اکثر منابع  بین ۱,۷۵ درصد تا ۳,۹۰  درصد و بسته به مدت زمان دوره برنامه وام بانکی و همچنین میزان پیش پرداخت شما در آلمان متغیر است.

اکثر وام های بانکی در آلمان دوره پرداختی ۱۰ تا ۲۰ ساله دارند. (آمار بالا بر اساس آخرین به روز رسانی تا پایان سال ۲۰۱۴ میباشد. ولی تغییرات به وجود آماده تا سال ۲۰۱۷ چشمگیر نمیباشد)

پیش بینی های انجام شده توسط بانک  ها و سایر نهاد های مالی نظر به یک ایستایی بلند مدت در نرخ بهره بانکی با نوسانات بسیار کم دارد. این امکان نیز در کشور آلمان برای شما مهیاست که کل مبلغ بهره پرداختی را با پرداخت پیش مبلغ بهره کاهش دهید. هر چه این پرداختی (Disagio) بیشتر باشد ، هزینه های بهره در دراز مدت نیز کمتر خواهد بود. 

خرید یا ساخت خانه برای مصرف شخصی در آلمان تحت شرایط خاصی میتواند تحت سوبسید و پشتیبانی مالی دولت نیز قرار بگیرد. همچنین ممکن است مزایای مالیاتی ای نیز برای شخص خریدار یا سازنده ایجاد شود. البته افرادی که بیشترین شانس برای استفاده از این خدمات دولتی را دارند افرادی با درآمد متوسط با فرزندان کم سن و سال هستند که قصد خرید یا ساخت خانه هایی با قیمت های متوسط را نیز دارا میباشند. به خصوص در این مورد نیز حتما توصیه میشود از بانک یا مشاور مالیاتی خود مشورت بگیرید.

البته قوانین بیشتری در آلمان وجود دارد که جزئیات بسیار بیشتری را نیز پوشش می دهند. بنابرین توصیه میشود که برای هر موردی از بانک مورد نظر در آلمان به صورت جداگانه استعلام بگیرید.