خرید املاکی شامل آپارتمان یا مجتمع های آپارتمانی به عنوان یک سرمایه گذاری نسبتا سودآور و قابل اطمینان در آلمان تلقی می شود. به طور کلی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در آلمان ، دارایی های ضد تورمی هستند که به ویژه در شرایط کنونی که نرخ بهره وام بانکی به طرز بی سابقه ای پایین است بسیار جذاب شده اند. حال اگر تصمیم داشته باشید که سرمایه خود را در این حوزه خرج کنید ایده خرید یک آپارتمان حتی کوچک می تواند جزو اولین ایده های مناسب بازرگانی در آلمان باشد.
در مورد انواع املاک شخصی و تجاری در مقالات قبلی توضیحاتی داده ایم. حالا چرا خرید یک آپارتمان مناسب در آلمان یک ایده سرمایه گذاری منطقی است و این کار چه مزایا و معایبی دارد چیزی است که ما در این مقاله توضیح می دهیم:
مزایای خرید آپارتمان
بهره بانکی کم : نرخ بهره پایه ، که در حال حاضر در آلمان نزدیک به صفر است ، در پایین ماندن نرخ سود موثر وام رهنی بسیار موثر است. ۱۰ سال پیش در آلمان نرخ بهره بانکی دارای میانگینی نزدیک ۵% بود. در حالی که در حال حاضر این نرخ حول ۱.۵ % است . در بعضی شرایط حتی می توان پیشنهاد نرخ بهره ۰/۸% تا ۱% نیز از بانک گرفت. این نرخ بهره کم منجر به علاقه بیشتر برای خرید ملک در آلمان شده است.
هزینه وام کم : همچنین هزینه های وام (شامل قسط بازپرداخت و بهره بانک) در بسیاری از موارد بالاتر از اجاره پرداختی نیست.
بیمه عمر مناسب : حداقل دستاورد سرمایه گذاری در ملک در آلمان این است که خود را از لحاظ مالی به عنوان مالک در سنین بازنشستگی ایمن خواهید کرد. اگر خانه شخصی باشد خود را در برابر ا فزایش محتمل اجاره ملک مصون داشتید و مسلما آزادی شخصی که از زندگی در خانه خود در مقایسه با اجاره به دست خواهید آورد و اگر پروژه دوم یا سوم سرمایه گذاری باشد منبع درآمد مناسب در سنین بالاتر برای خود ایجاد کردید چون به دلیل تراکم آلمان قیمت اجاره همیشه نرخ صعودی داشته است. فقط کافی است مناطق و شهر هایی که پتانسیل مناسبی برای رشد در آینده دارند را به خوبی رصد کنید.
رشد قیمت ملک: رشد قیمت ملک در ۱۰ سال گذشته در آلمان بی سابقه بوده است. اگر بالا رفتن ارزش یورو نسبت به ریال و رشد قیمت ملک در آلمان را در کنار هم بگذارید کسانی که طی ۱۰ سال گذشته در آلمان ملک خریده اند سود بالایی به دست آوردند و این رشد همچنان ادامه دارد.
ریسک های خرید آپارتمان
البته ، سرمایه گذاری در املاک در آلمان نباید هم احساسی باشد.
عدم انعطاف پذیری : صاحب آپارتمان بودن تا حدودی انعطاف پذیری را از شما سلب می کند. برخی املاک در آلمان در استفاده یا تغییر قسمتی خاص از آن، به صورت مشا و اشتراکی هستند که می تواند مانع از تصمیم گیری مستقل صاحب خانه و در نهایت هزینه مستقیم یا غیر مستقیم شود.
به عنوان مثال ، مواقعی پیش می آید که پس از خرید یک آپارتمان در یک ساختمان چند واحده در آلمان پس از مدتی شوفاژ خانه نیاز به نوسازی دارد یا باید سقف اتاق زیر شیروانی تعویض شود. در این حالت ، رأی گیری در کل واحد های ساختمان صورت می گیرد و حتی اگر شما به عنوان صاحب آپارتمان مخالف این کار باشید و آن را غیر ضروری ببینید ، در صورتی که نظر شما رای نیاورد ، باید متحمل این هزینه شوید. در این حالت ممکن است چند هزار یورو به هزینه های شما اضافه شود.
البته میتوان و باید در هنگام خرید ملک به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری در آلمان این موارد را به خوبی به کمترین حالت ممکن رساند و یا مدیریت کرد. به عنوان مثال ، همیشه در هنگام خرید به سند ملک فروش بسیار خوب دقت کنید چون در این اسناد محدودیت های ملک به خوبی تشریح داده شده است. در این مورد در مقالات بعدی اطلاع رسانی می کنیم.
هزینه های جانبی : سایر فاکتور های ریسک در سرمایه گذاری در املاکی مثل آپارتمان های – به خصوص – چند واحده در آلمان مربوط به زمان و هزینه ای است که باید برای نگهداری و تعمیرات ملک صرف شود.
مسلما در هنگام خرید باید به زمان ساخت ملک ، پتانسیل رشد قیمت ، و درآمد ماهیانه که ملک برای شما ایجاد میکند دقت کنید.
البته لزوما نیاز به تعمیرات اولیه داشتن فاکتور منفی برای خرید ملک به عنوان یک سرمایه گذاری نیست. بلکه در بسیاری از مواقع میتواند منجر به خرید ملک زیر قیمت بازار و فروش آن با قیمتی مناسب با انجام هزینه ای اندک در تعمیرات شود. ولی آنالیز نوع هزینه های بالقوه ملک قبل از خرید و انعکاس آن در قیمت ملک نکته بسیار مهمی است که باید در آلمان به آن دقت کنید.
قبل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، باید تمام نکات بالا مورد بررسی قرار گیرد.
اجاره دادن آپارتمان در آلمان
هنگام اجاره یک آپارتمان به عنوان یک سرمایه گذاری، چندین عامل مهم است.
از یک طرف ، نرخ بازپرداخت (عملکرد) اجاره (Mietrendite) که منعکس کننده نسبت درآمد اجاره به قیمت خرید است نقش مهمی دارد. به عنوان مثال نرخ بازپرداخت ملکی که ۲۰۰,۰۰۰ یورو قیمت دارد و ۸۰۰ یورو در ماه اجاره برابر با ۴% است این یعنی ۲۱ سال طول میکشد که شما با دریافت اجاره فعلی ملک به بازگشت سرمایه برسید که البته محاسبه دقیقی نیست ولی به عنوان یک شاخص مهم برای ارزیابی ملک جهت سرمایه گذاری در آلمان استفاده می شود.
فاکتور های دیگری مثل شهر ، موقعیت مکانی و توسعه آینده قیمت اجاره و ملک نیز از عواملی است که تأثیر تعیین کننده ای در بازده و بازگشت سرمایه گذاری دارد و باید معیار شما برای پیدا کردن ملک مناسب در آلمان باشد. به عنوان مثال ملکی ممکن است نرخ بازپرداخت اجاره خوبی داشته باشد ولی موقعیت مکانی مناسب برای رشد قیمت را نداشته باشد. در مقاله بعدی به طور کامل در مورد روش های انتخاب ملک مناسب صحبت میکنیم.
مهمترین معیار انتخاب برای تصمیم گیری اولیه بین آپارتمان های مختلف ، نرخ عملکرد اجاره است.
این نشان می دهد که چه درصدی از هزینه های سرمایه گذاری مجدداً در اجاره سالانه درآمد باز می گردد. برای پرداخت هزینه خرید آپارتمان ، باید اینطور محاسبه کنید که پس از کسر هزینه های جانبی یکباره و دائمی ، نرخ عملکرد اجاره شما حداقل چهار درصد باشد. البته این میزان در شهرهایی که قیمت ملک بالاتر است ممکن است کمتر هم باشد.
با نرخ عملکرد پایین ، سرمایه گذاری تنها با افزایش قیمت ملک یا اجاره در آلمان منطقی خواهد شد. اما این فاکتورها چیزی نیست که به راحتی در زمان مربوطه قابل پیش بینی باشد. دقت کنید حتی با افزایش قیمت ملک و اجاره مسکن در آلمان اگر شما مستاجری از قبل داشته باشید که قرارداد اجاره مدت دار (befristeter Mietvertrag) نداشته باشد نمیتوانید خیلی راحت اجاره را با مرور زمان از یک حدی کم بالاتر ببرید و تا زمانی که مستاجر پول اجاره را پرداخت می کند نمی توانید خیلی راحت قرارداد را با وی تمام کنید. خیلی مواقع نوع قرارداد اجاره با مستاجر خود به تنهایی یک فاکتور تعیین کننده قیمت ملک به شمار می آید.
اگر می خواهید کمتر ریسک کنید ، باید روی املاکی در آلمان متمرکز شوید که امروزه بیشتر تقاضا می شوند.
برای به دست آوردن یک تصویر دقیق از میزان اجاره دست یافتنی در آلمان ، شاخص اجاره محلی (Mietspiegel) به عنوان یک منبع اطلاعاتی معتبر در آلمان در نظر گرفته می شود. اما مطالعه قیمت اجاره آپارتمان ها در روزنامه های محلی روزانه (Tageszeitung) نیز توصیه می شود.
خرید آپارتمان با سرمایه اولیه یا بدون آن
خیلی موقع ها مشاورین فاینانس در آلمان به شما پیشنهاد میدهند برای یک سرمایه گذاری در ملک بهتر است تماما کل مبلغ را بدون پول پیش وام بگیرید. (در نظر داشته باشید این کار در آلمان اگر نشان دهید درآمد کافی دارید و روی ملک مناسبی سرمایه گذاری میکنید شدنی است: به خصوص برای کارمندان) این عمل که به آن vollfinanzierung می گویند مثل هر تصمیم بیزینسی دیگر دارای نقاط ضعف و قوت است. نقطه امتیاز اینجا است که شما همیشه می توانید هزینه های بهره بانکی را به عنوان هزینه های درآمدی از مالیات کسر کنید. بنابراین هر چه بیشتر در قبال یک ملک وام بگیرید با درآمد ثابت و نرخ بهره مشخص مسلما هزینه بهره شما بیشتر از حالتی است که بخشی از پول را با سرمایه خودتان داده اید و در اینجا صرفه جویی مالیاتی کرده اید. برای بهتر فهمیدن موضوع فرض کنید برای یک ملک با ارزش ۱۰۰,۰۰۰ یورو ۱% بهره وام بانکی پرداخت می کنید. بنابراین بدون پول پیش ، هزینه بهره شما ۱۰۰۰ یورو در سال است و حال اینکه اگر ۲۰,۰۰۰ یورو از این مبلغ را خودتان پرداخت کنید هزینه بهره شما ۸۰۰ یورو خواهد بود. و این یعنی هزینه کمتر برای درآمد ثابت و بنابراین مالیات بر درآمد بیشتر.
ولی دقت کنید این تصمیم گیری نقطه ضعف هایی هم دارد. یعنی این استدلال از طرف بانک ها و کارگزاران اساساً صحیح است. با این حال ، باید در نظر داشت که ریسک سرمایه گذاری در ملکی که تماما فاینانس شده باشد و شما پیش پرداختی نداده باشید با کاهش ارزش ملک افزایش می یابد که در باکس پایین با ذکر مثال توضیح می دهیم.
همچنین خواه مستاجر شما در آلمان توان پرداخت اجاره نداشته باشد یا عموماً ارزش اجاره سقوط کند ، اقساط وام که باید ماهانه پرداخت شود بدون تغییر باقی می ماند. در این حالت اجاره دادن ملک با ماکزیمم وام اخذ شده از بانک (بدون پول پیش یا با پول پیش کم) بدین معناست که درآمد اجاره برای پرداخت قسط وام و بهره بانکی کافی نخواهد بود. بنابراین در چنین شرایطی سرمایه گذار در آلمان مجبور می شود برای تضمین بازپرداخت وام ، مجددا سرمایه اضافی تزریق کنند.
اخذ بیشتر وام بانکی مزایای دیگری هم در سرمایه گذاری دارد. به یکی از این موارد در سرمایه گذاری ملک مولفه بدهی (Fremdkapitalanteil) یا leverage می گویند. این روش به شما این امکان را می دهد که چطور با پول بانک به سرمایه خود در سرمایه گذاری ملک اضافه کنید. بعضی دوستان که توان اخذ وام بانکی را دارند همچنان تمایل دارند ملک را طبق سنت های قدیم بدون وام بانکی بخرند. ولی غافل از اینکه این روش می تواند منجر به هزینه فرصت از دست رفته شود. فرض کنید شما ۱۰۰,۰۰۰ سرمایه دارید و میخواهید بر روی یک آپارتمان یا ملک سرمایه گذاری کنید. شما ۲ گزینه دارید یا ملکی ۱۰۰,۰۰۰ یوروای در آلمان پیدا کنید و مستقیم روی آن سرمایه گذاری کنید, یا اینکه ملکی ۵۰۰,۰۰۰ یورویی پیدا کنید و ۴۰۰,۰۰۰ یورو از بانک وام بگرید. حال فرض کنید ۳% در سال به ارزش ملک در آلمان اضافه شد. در این حالت به ارزش ملک ۵۰۰,۰۰۰ یورویی ۱۵,۰۰۰ یورو و به ارزش ملک ۱۰۰,۰۰۰ یوروای ۳,۰۰۰ یورو اضافه شده است. با کسر بهره سالانه کم بانکی در آلمان همچنان سرمایه گذاری شما با وام بهتر بوده است. البته عکس این موضوع هم صادق است. اگر ملک شما افت قیمت داشته باشد با وام بانکی زیان مالی شما بیشتر از سرمایه گذاری بدون وام است. بنابرین انتخاب ملک درست یکی از پیشنیاز های استفاده درست از روش Fremdkapitalanteil برای خرید ملک است.
علاوه بر این میزان نرخ بهره و پیشنهادی که از بانک گرفته می شود نیز خود در نحوه خرید ملک مهم است. دقت داشته باشید که بانک ها در حالت پرداخت وام بدون پول پیش (Vollfinanzierung) معمولا درخواست اضافه بهای بهره خواهند کرد. حال اگرنرخ بهره زیاد تر از میزان متوسط بازار باشد و شما نتوانید پیشنهاد مناسبی از بانک بگیرید ترجیح می دهید با پرداخت بیشتر زودتر قرارداد با بانک را تمام کنید و حتی سالیانه بخشی از مبلغ قسط بانک را پرداخت کنید (sondertilgung) تا میزان پرداخت سالیانه بهره بانکی شما که درصدی از میزان قسط است کمتر شود.
پس بنابر تمامی نکات مطرح شده فوق همیشه توصیه می شود که شما به عنوان یک سرمایه گذار در حوزه ملک و مسکن در آلمان ، حداقل ده تا بیست درصد از قیمت خرید سرمایه گذاری املاک خود را به عنوان پیش پرداخت بپردازید تا بتوانید مبنای محکمی برای تامین اعتبار مسکن خود داشته باشید و همچنین پیشنهاد نسبتا مناسبی از بانک دریافت کنید.
به فکر آینده باشید
قبل از هرگونه سرمایه گذاری در املاک آلمان ، حداقل برای ۱۵ تا ۲۰ سال آینده به به یک پلن برای پیش بینی بازده و برنامه سرمایه گذاری نیاز دارید. در این طرح ، برای هر سال کلیه هزینه های برنامه ریزی شده برای سرمایه گذاری شما در املاک از درآمد برنامه ریزی شده در این حوزه کسر می شود. مبلغی که شما سالانه به عنوان مالک آپارتمان باید تزریق کنید (کسری) یا مبلغی که به عنوان مازاد درآمد کسب می کنید ، محاسبه می شود. بنابراین باید چندین سناریو ممکن را از قبل ترسیم کنید تا همه فرصت ها و به خصوص خطرات را در برنامه ریزی خود لحاظ کنید.
هنگامی که برنامه ریزی شما بر اساس چنین محاسبه ای محکم در آلمان صورت گرفته باشد ، مسلما هیچ چیزی نمی تواند در جلوی راه سرمایه گذاری شما در ملک در قالب خرید آپارتمان یک یا چند واحده قرار بگیرد.
در نظر داشته باشید که با توجه به تراکم بالا، قدرت خرید بالا ، مساحت محدود و وام بانکی و نرخ تصاعدی جمعیت اگر اصولی ملک را در آلمان انتخاب کنید همیشه برای شما سرمایه گذاری بسیار بی نقصی خواهد بود
چند نکته در مورد هموطنان ایرانی که به تازگی موفق به اخذ اقامت آلمان شده اند
خرید ملک در ایران پروسه ای با معیار های نسبتا متفاوت است. بنابراین انطباق با روش های سرمایه گذاری مناسب در آلمان نیازمند دریافت مشاوره یا مطالعه و تحقیق مناسب از طرف شما است.
اولین تفاوت این است که به دلیل نرخ بالای بهره بانکی خرید ملک با وام در ایران اصلا مرسوم نیست زیرا خیلی مواقع تصمیم درستی نیست. به همین دلیل خرید ها اغلب نقد است. و حال اینکه در آلمان در حال حاضر به دلیل نرخ بهره بسیار کم خرید ملک بدون وام تصمیم اشتباهی است چون همانطور که قبلا توضیح داده شد اگر قیمت ملک رشد صعودی داشته باشد هر چه بیشتر وام بگیرید ملک گران تری میخرید و رشد قیمت بیشتری هم نصیبتان میشود.
ولی در نظر داشته باشید اگر تازه وارد آلمان شده اید شرایط اخذ وام بانکی برای شما به راحتی کسی که اقامت دائم دارد نخواهد بود. وام های بانکی قرارداد های بلند مدتی هستند که بسیار دیرتر از زمان تمدید کارت اقامت شما به پایان می رسند. بنابراین اولین سوال بانک این است که با چه احتمالی اقامت شما تمدید خواهد شد. در بسیاری از موارد بانک این طور فرض میکند که شما نمی توانید تمدید کنید. به خصوص اگر خود اشتغال باشید این احتمال از طرف بانک در مقایسه با افرادی که به صورت اشتغال وارد آلمان شده اند و قرارداد کاری بلند مدت دارند باز هم کمتر خواهد بود.
دومین مورد علاوه بر وضعیت اقامت، درآمد شما یا به بیانی اعتبار شما نزد بانک است. هر چه درآمد بیشتری (به صورت رسمی) ثبت کرده باشید اعتبار بیشتری برای بانک برای اخذ وام خواهید داشت. بنابراین اگر تصمیم به ادامه در سرمایه گذاری در ملک دارید روی کار کردن برای درآمد بیشتر و ثبت آن در آلمان تمرکز کنید.
البته همیشه راه هایی برای اخذ وام برای سرمایه گذاری در ملک هر چند با اقامت موقت و درآمد ناکافی وجود دارد:
- استفاده از شریکی در آلمان: اگر شریکی مطمئن برای سرمایه گذاری در آلمان دارید، می توانید بر اساس میزان مشارکت و نوع پروژه اخذ وام بانکی را با نام ایشان انجام دهید.
- استفاده از وام با بهره های بیشتر: این روش خیلی توصیه نمی شود مگر اینکه پروژه سرمایه گذاری برای شما همچنان جذابیت بالایی داشته باشد. مسلما موسسات مالی ای هستند که به دلیل عدم اقامت دائم شما حاضرند به دلیل ریسک بیشتر بهره بالاتری از شما بگیرند. ولی باید بررسی کنید که آیا این تصمیم همچنان منطقی است یا خیر.
تیم ما به شما برای ارزیابی تمامی تصمیمات سرمایه گذاری در ملک در آلمان و نوع تقسیم سهام و چگونگی محضری کردن پروژه کمک خواهد کرد. همچنین ارزیابی و ارزش گذاری پروژه سرمایه گذاری و اخذ وام بانکی جزو اولین خدمات شرکت ما در آلمان بوده است. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.
برای اطلاعات بیشتر در جلسات مشاوره ما شرکت نمایید یا به واتساپ ما پیام دهید:
تعیین استراتژی
اگر قصد توسعه کسب و کار یا پیدا کردن شغل مورد نظر خود در آلمان را دارید و علاقمند به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه میباشید، لطفا فرم زیر را پر بفرمایید. برای تعیین زمان مشاوره با شما تماس می گیریم.
خریدن خانه ی شخصی تنها دلیل 
