خرید ملک یک سرمایه گذاری موفق در آلمان

اگر قصد اقامت طولانی مدت در آلمان را دارید، خرید ملک به جای اجاره آن می تواند استراتژی بهتری باشد. اما نکاتی را در مورد خرید اپارتمان در آلمان باید رعایت کنید که در ادامه به آنها می پردازیم. در اینجا تیم ما گوشه ای از تجربه خود را با شما به اشتراک میگذارد.

اولین سوال: مهمترین توصیه ای که می توانیم به شخصی که ملکی در آلمان خریداری میکند، ارائه کنیم، چیست؟

کنار نگه داشتن مقدار کافی پول برای مخارج جانبی و بسنده نکردن به مشورت با تنها یک مشاور در آلمان.  در واقع کسانی که قصد خرید ملک در آلمان را دارند باید انتظار داشته باشند که متوسط ۱۰ درصد از قیمت خرید را برای هزینه های جانبی (محضر، بنگاه معاملات، مالیات و غیره ) هزینه کنند. درواقع حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک و مستغلات در آلمان نسبتا بالاست.  اصلاً رقابتی هم وجود ندارد. شما باید متوسط  ۱۰ درصد از قیمت املاک و مستغلات را در نظر بگیرید.

 بیشتر بخوانید: مزایا و معایب خرید آپارتمان در آلمان

در آلمان کمتر از نیمی از مردم صاحب خانه های خود هستند که پس از سوییس پایین ترین نرخ مالکیت خانه در اروپا است. ولی در نگاه کلی به کسانی که قصد خرید خانه در آلمان دارند همچنان توصیه میکنیم که این کار را حتما انجام دهید. تراکم بالا، قدرت خرید، درخواست و رشد بالای ارزش ملک در ۱۰ سال گذشته در آلمان به این گفته ما صحه میگذارد.

مثلا اگر بخواهیم مقایسه ای با کشور انگلیس داشته باشیم شما از قیمت های نسبتاً پایین مسکن در آلمان در مقایسه با مکان های معادل آن در انگلستان شگفت زده خواهید شد. در هیچ کجای انگلستان نمی توانید خانه ای بزرگ در حومه ی روستایی خریداری کنید اما باز هم بتوانید راحت  به شهری بزرگ مانند مونیخ رفت و آمد کنید و حتی اگر هم توانستید باز هزینه آن در انگلیس چندین برابر بیشتر از هزینه اینجا در آلمان خواهد بود و در هیچ کجای انگلیس نمی توانید همه این کارها را انجام دهید و با نزدیک شدن به تابستانهای گرم و زمستان های برفی فقط ۳۰ دقیقه از نزدیکترین کوه ها و دریاچه ها فاصله داشته باشید.

البته خرید ملک در آلمان مشکلاتی هم دارد: سیستم بوروکراتیک آهسته آلمان یکی از این موارد است. در پروسه خرید ملک، خود را برای مواجهه با افرادی که ناگهان درگیر یک سفر شخصی میشوند آماده  کنید. معمولا دقیقا هم زمانی که اسناد شما نیازمند تایید نهایی در آلمان هستند. (فرهنگ Urlaub یا سفر و استراحت در آلمان غیر قابل انکار است)

مردم هنگام خرید ملک در آلمان چه اشتباهات رایجی را مرتکب می شوند و چگونه می توان از این اشتباهات جلوگیری کرد؟

خرید ملک در کشوری که بومی آنجا هستید به اندازه کافی سخت می باشد. بنابراین در خارج از کشور این امر ممکن است بسیار استرس زا و دشوارتر نیز باشد. هر چند روش هایی وجود دارد که می تواند آثار منفی ناشی از خرید مسکن در آلمان را از بین ببرد و همزمان از اشتباهات  بالقوه شما نیز جلوگیری کند. مانند تمام انواع سرمایه گذاری ها سرمایه اولیه و بودجه شما باید در نظر گرفته شود. توصیه میکنیم  تا هزینه های پیش رو را دست کم نگیرید.

 بیشتر بخوانید: نکات مهم قبل از خرید املاک تجاری در آلمان

یک اشتباه رایج این است که اعتماد کامل و ۱۰۰% به بنگاه معاملاتی (Makler) داشته باشید و خودتان هیچ تحقیقی انجام ندهید. از آن طرف اگر گزینه مناسبی پیدا نکردید به راحتی تسلیم نشوید.  این ممکن است ناامیدکننده باشد چرا که بازار مسکن در آلمان در مقایسه با برخی دیگر از کشورها کند است، شاید به این دلیل که هنوز مالکیت خانه برای بسیاری از افراد عادی نیست. البته این خود می تواند نشان از پتانسیل بالای سرمایه گذاری ملک در آلمان در آینده باشد.

در بعضی از نقاط، خانه های زیادی برای فروش وجود ندارد. یافتن خانه ای که دوست دارید و با بودجه شما مطابقت داشته باشد ممکن است ماه ها یا حتی سال ها طول بکشد. بنابراین صبور باشید و ایمان داشته باشید چرا که وقتی آن خانه عالی به بازار می آید، دست برنده این است که رقابت کمتری با خریداران خواهید داشت. چون مورد را زودتر برسی کردید و از رقبا جلوترید.

در اینجا نکته دیگری وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد: برای تکمیل مراحل خرید ملک در آلمان اجباری است که خریدار و فروشنده به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه یا وکیل استخدام کنند تا کارهای قانونی خرید خانه در آلمان را انجام دهند، که به آن انتقال (Eigentumsübertragung) نیز می گویند. نوتار یا دفتردار نه تنها تایید می کند که ملک برای فروش در دسترس است، بلکه قرارداد خرید املاک و مستغلات (Kaufvertrag) را نیز تنظیم می کند یا پیش نویس از قبل تنظیم شده آن را تایید میکند.

بهتر است فقط به دفاتر اسناد رسمی متکی نباشید و قبل از انجام معامله برای بررسی نکات دقیق تر، از کس دیگری مشاوره اضافی بگیرید (خرید مسکن احتمالاً یکی از گرانترین خریدهای زندگی شما خواهد بود).

در بعضی موارد  معامله با صرفا با مشورت دفتردار  بیشتر مانند برخورد با یک وکیل دادگستری تازه وارد است که به طور کامل درباره مفاهیم آنچه می نویسند فکر نکرده است.

برخی از هزینه های پنهانی که خریداران ملک در آلمان باید از آنها خبردار شوند، چیست؟

صرفاً مشاهده کلمه هزینه های پنهان احتمالاً حال همه ی ما را بد می کند. متاسفانه به نظر می رسد تعداد زیادی از هزینه های اضافه برای خرید خانه وجود دارند. هزینه های بسته شده شامل مالیات، تمبر، مالیات ، نقل و انتقال املاک و مستغلات، هزینه های دفاتر اسناد رسمی، هزینه های ثبت زمین و هرگونه هزینه آژانس املاک می باشد. معمولاً تمام این هزینه های خرید می تواند چیزی بین ۵ تا ۱۵ درصد از قیمت ملک باشد. باید به یاد داشته باشید که برای هزینه های اسناد رسمی و خدمات تعمیر و نگهداری ملک  باید پول کنار بگذارید. در معاملات ملکی در آلمان خواندن دقیق سند ملکی بسیار توصیه میشود. در برخی قراردادهای خرید مالیات انتقال املاک و مستغلات  (Grunderwerbsteuer) و هزینه اجاره پیش بینی شده برای کل عمر باقیمانده  باید با هم پرداخت شوند. (یک سری قراردادهای فروش در آلمان به صورت اجاره مادام العمر است)

همچنین ترجمه رسمی قرارداد شما ممکن است هزینه داشته باشد. شما باید هزینه کنید تا قرارداد با صدای بلند به زبان آلمانی خوانده شود که این یک نیاز رسمی می باشد که معمولاً چند صد یورو هزینه دارد. بعضی اوقات قراردادهای فروش در محضر خیلی سریع و با صدای بلند خوانده می شود و درک آن حتی برای آلمانی زبان ها هم دشوار است. این کمی بی معنی به نظر میرسد ولی در آلمان یک الزام قانونی است که محضر خط به خط را با صدای بلند بخواند. از این جهت داشتن یک مشاور و مفسر در کنار شما در محضر ضروری است. البته گاهی محضر از شما درخواست میکند که مفسر یا مترجم همراه خود داشته باشید و یا قرارداد فروش به دو زبان ارائه شود.

در آلمان معمولاً برای گرفتن وام در حدود ۲۰ درصد ودیعه لازم است. وقتی هم نوبت به نوسازی می رسد، هزینه های نیروی کار نسبتاً کمی در آلمان (در مقایسه با کشورهای توسعه یافته دیگر) وجود دارد. اما هزینه مواد و تجهیزات زیاد است. مطمئناً می توانید سعی کنید سازنده خود را متقاعد کنید که از مواد ارزان تر استفاده کند، اما شاید بهتر باشد که همانند آلمانی ها با موضوع برخورد کنید. این منطقی است که کمی بیشتر برای چیزی که دوام بیشتری دارد پول خرج کنید.

نکته آخر:

بعضی وقت ها  بزرگترین شوک عدم بررسی و ارزشیابی مناسب ملک در آلمان  قبل از خرید آن است. بدین صورت که تا به مالک می گوییم می خواهیم یک کارشناس ارزیابی یا یک معمار هم ملک را بررسی کند روی خوشی نشان نمیدهد.

بیشتر بخوانید: ارزیابی موقعیت ملک در آلمان

عدم ارزش گذاری درست ممکن است هزینه های تعمیراتی زیادی را به شما در آینده تحمیل کند و حتی شما را از دریافت پیشنهاد نرخ بهره وام بانکی مناسب هم دور کند. اگر برای خرید ملک در آلمان نیاز به مشاوره هستید مشاوران ما در خدمات شما خواهند بود.