ارزیابی موقعیت ملک در آلمان

موقعیت، موقعیت، موقعیت: همه چیز به موقعیت ملک بستگی دارد.

خرید ملک هر روزه بیشتر و بیشتر به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن انجام می‌شود. مهمترین نکته در هنگام خرید ملک، موقعیت مکانی ملک است، چرا که فقط املاک با موقعیت مکانی خوب برای یک سرمایه گذاری سودآور مناسب هستند.
حتی اگر متخصص املاک نباشید، به راحتی می‌توانید موقعیت املاک را ارزیابی کنید. در این زمینه باید به چند نکته توجه کرد. در این مقاله به شما نشان می‌دهیم که چرا سرمایه گذاری در املاک فقط در صورت مناسب بودن موقعیت مکانی ملک ارزش دارد.

ارزیابی درست موقعیت مکانی ملک
آیا خانه یا محله‌ی شما مکان مناسبی برای سرمایه گذاری در املاک است؟
بسیاری از سرمایه گذاران املاک مدت زمان زیادی را به جستجوی مکان مناسب برای اولین خرید خود صرف می‌کنند. بارها و بارها از طریق بسیاری از کارشناسان املاک می‌شنویم که محله‌ای که شما از قبل به خوبی می‌شناسید، برای اولین سرمایه گذاری بهترین گزینه است. با این حال، این گفته فقط تا حدی درست است؛ یعنی فقط درصورتی که موقعیت مکانی شما برای سرمایه گذاری مناسب باشد.
یک مکان سرمایه گذاری مناسب برای سرمایه گذاری بیش از هر چیز با افزایش جمعیت مشخص می‌شود. همچنین پویایی و توسعه‌ی اقتصادی، قدرت خرید و وضعیت خانوارها باید در این منطقه خوب باشد. علاوه بر آن، قیمت اجاره و خرید نیز در این منطقه نقش مهمی دارد. نکته آخر اینکه نزدیک بودن به یک کلان شهر، زیرساخت ها و اتصالات حمل و نقل در محل ملک نیز بسیار مهم هستند.
پس بنابراین…
موقعیت مکانی ملک موضوعی مهم و پیچیده است.
بنابراین موقعیت ملکی مناسب برای سرمایه‌گذاری را در کجا و چگونه پیدا کنید؟ همیشه لازم نیست که ملک در همسایگی شما باشد.
به دنبال مناطقی باشید که با ماشین یا مترو بتوانید به راحتی به آنها دسترسی پیدا کنید.
معیارهای زیر به شما در ارزیابی بیشتر کمک می‌کنند:

موقعیت ملک بسیار مهم است.
مهمترین نکته در مورد یک ملک، موقعیت آن در رابطه با نوع کاربری است. رینولد پاچوفسکی در کتاب خود با عنوان “سرمایه‌گذاری در بازار املاک” نشان داده است که بازارهای املاک و مستغلات، بازارهای منطقه‌ای هستند. او تئوری موقعیتی را تنظیم کرده که امروزه به طور کلی معتبر و شناخته شده است.
بر اساس تئوری او، چهار عامل مختلف بر موقعیت مکانی ملک تأثیر می‌گذارند:
محیط کلان در درجه اول تأثیرات جهان و کشورها را نشان می‌دهد، مانند بحران‌های اقتصادی و بدهی‌های مالی کشورها و بانک‌ها. این عوامل بی تاثیر بر بازار املاک نیستند. هر کسی که به سرمایه گذاری در بازار املاک تمایل دارد، ابتدا باید از وضعیت اساسی محیط کلان مطلع شود.
بازارهای املاک همیشه بازارهای منطقه‌ای هستند. شهرداری هر منطقه تأثیر مستقیمی در توسعه املاک و مستغلات آن منطقه دارد. شما می‌توانید سوال کنید که آیا ساخت ساختمان‌های بزرگتر مانند دفتر مرکزی شرکت‌ها، سالن‌های صنعتی، مزارع بادی یا موارد مشابه در منطقه برنامه ریزی شده است. چنین ساخت‌وسازهایی ارزش ملک را کاهش می‌دهند، چرا که هیچ کس نمی‌خواهد به طور مداوم سر و صدای ناشی از محیط‌های تولیدی را تحمل کند.‌
منطقه‌هایی که در بین اهالی محبوب هستند، (معروف به Die lokale Stadtteillage) در شهرداری مشخص هستند. مثلا مردم دوست دارند در هامبورگ در منطقه آلستر، در مونیخ در منطقه‌ی گرونوالد یا در برلین در منطقه گرونوالد زندگی کنند. مناطق محبوب به دلیل عرضه کم و تقاضای زیاد، قیمت اجاره‌ی بالایی دارند.
منظور از عبارت‌های unikaten Objektlage یا Mikrolage، موقعیت مستقیم ملک در خیابان است.

موقعیت ملک را به درستی ارزیابی کنید.
در ادامه می‌خواهم شما را با روشی آشنا کنم که چگونه می‌توانید در خانه، حتی بدون اطلاع دقیق از محل ملک، بررسی کنید که آیا ملکی که انتخاب کرده‌اید در منطقه‌ی خوبی است یا خیر.
در این روش برای برداشت اول، تنها از اینترنت استفاده می‌کنیم. شما به عنوان خریدار ملک، فقط زمانی بازدید انجام می‌دهید که از قبل درباره‌ی ملک “تصمیم” گرفته اید. این کار باعث صرفه جویی در وقت شما می‌شود.

در قدم اول ارزیابی ملک به اینصورت پیش می‌رویم:
فرض کنیم که من یک ساختمان آپارتمانی در محله‌ی آنتونزفیرتل شهر آگسبورگ در نظر دارم که منطقه‌ی‌ بسیار جالبی برای سرمایه‌گذاران املاک است.
در مرحله‌ی اول سراغ Google Maps می‌روم و منطقه را از بالا مشاهده می‌کنم.

در این مرحله به سرعت متوجه می‌شوم که این خانه در یک منطقه‌ی مسکونی ساکت و آرام و با میزان توسعه‌ی کم قرارگرفته است. بزرگراه بعدی در حدود سه بلوک دورتر است، و در همان مکان یک خط تراموا (قطار خیابانی) در حرکت است.
بنابراین یک مجتمع مسکونی ساکت و آرام و احتمالاً رشد یافته با اتصالات حمل و نقلی خوب است.
مرحله دوم برای به دست آوردن تصویری بهتر از املاک در شهرهای بزرگتر، نرم‌افزار Google Earth است. من شخصاً فکر می‌کنم نمای ماهواره ای Google Earth بسیار سریعتر و راحت تر از Google Maps است. پس از وارد کردن آدرس، مستقیماً به ملک مورد نظر منتقل خواهید شد.

یکی از بهترین امکانات، Google Street View است که متأسفانه فقط در شهرهای بزرگ در دسترس است. این قابلیت شما را قادر می‌سازد تا در خیابان‌های اطراف خانه مورد نظر خود رانندگی کنید.

با استفاده از امکانات شبکه جهانی وب، شما اولین برداشت از موقعیت ملک را به دست آورده‌اید و حالا موقعیت ملک را به خوبی می‌شناسید. شما اکنون ساختمان‌های این منطقه، قطار خیابانی و وسایل حمل و نقل برای رسیدن به این منطقه را هم می‌شناسید، بدون اینکه هرگز آنجا بوده باشید!
آیا اتومبیل های منطقه را نیز تماشا کردید؟ آیا در این منطقه بیشتر خودروهای لوکس و لیموزین دیدید یا عمدتا اتومبیل های کوچک و میان رده؟ چرا که از اتومبیل های موجود در منطقه می‌توانید به راحتی در مورد طبقه‌ی اجتماعی جمعیت منطقه نتیجه گیری کنید.

ارزیابی کمی و کیفی موقعیت ملک
پس از بررسی اول، اکنون به ارزیابی کمی و کیفی موقعیت می‌پردازیم. منظور این است که نرخ اجاره ها در این منطقه چگونه است و کیفیت زندگی غالب در منطقه چگونه است.
میانگین قیمت اجاره و کیفیت زندگی را می‌توان از طریق وبسایت‌های اینترنتی رایگان تحقیق کرد. در این وبسایت‌ها از نقشه‌های رنگی استفاده می‌شود که نشان دهنده‌ی قیمت اجاره هر متر مربع است. مثلا رنگ‌های استفاده شده به معنی مناطق مسکونی خوب، متوسط یا معمولی هستند. نقشه‌های مربوطه را می‌توانید در بخش „Capital Kompass“ پیدا کنید:

در سایت Wohnpreis.de می‌توانید به قیمت‌ها و مقایسه‌ی املاک دسترسی پیدا کنید:

در سایت Immobilienscout24.de همچنین می‌توانید نرخ اجاره‌های کنونی این منطقه را پیدا کنید. این موارد را می‌توانید در آگهی‌ها پیدا کنید. در بخش پایین آگهی اطلاعات بیشتری در مورد قیمت اجاره در آن منطقه را خواهید یافت.

بعد از انجام این تحقیقات که می‌توانید در کمتر از ۱۰ دقیقه با کمی تمرین انجام دهید، دقیقاً می‌دانید که ملک مورد نظر شما در کجا قرار دارد. علاوه بر این، اطلاعات بسیار دقیقی در مورد مشتریان اجاره و قیمت اجاره و خرید احتمالی در این مکان خواهید داشت.

معیارهای سنجش موقعیت املاک
نکاتی که هنوز باید هنگام ارزیابی موقعیت ملک مورد توجه قرار گیرند؛ مانند سیستم حمل و نقل منطقه.
آیا دسترسی به حمل و نقل عمومی آسان است؟ نزدیکترین ایستگاه قطار کجاست؟ آیا می‌توان به سرعت به بزرگراه رسید؟
نکته‌ی دیگری که به ویژه برای والدین مهم است، فاصله‌ی ملک با مدرسه یا مهد کودک است.
اگر می‌خواهید در مجاورت محل کار خود جستجو کنید، مکان ملک ترجیحاً باید در نزدیکی چندین شرکت باشد. همچنین باید در مورد نرخ بیکاری منطقه اطلاعات کسب کنید.
جذابیت محل ملک با پارک‌ها، فضاهای سبز و امکانات تفریحی افزایش می‌یابد. پس از ساعات کاری، اگر می‌خواهید به ورزش بپردازید، مجبور نیستید خیلی دور شوید. مسیر تا مطب پزشک یا بیمارستان نیز نباید از محل ملک زیاد باشد. چک لیست زیر می‌تواند در ارزیابی موقعیت ملک بسیار مفید باشد.
چک لیست: معیارهای سنجش کیفیت وضعیت ملک و موقعیت مکانی:

معیار سنجش ارزیابی شما
ساختار منطقه
به طور مثال منطقه کاملا مسکونی، منطقه مشترک مسکونی و تجاری، منطقه مرکزی و …
توسعه‌ی منطقه
به طور مثال ساختمانهای آپارتمانی، خانه‌های تک خانوار، ساختمانهای تجاری
زیرساخت
به طور مثال مدارس، مراکز خرید، حمل و نقل عمومی
امکان پارک خودرو
به طور مثال وجود پارکینگ روی زمین، پارکینگ زیرزمینی یا پارکینگ طبقاتی
قطعه زمین
به طور مثال مستطیل، چند ضلعی، باریک
حصار زمین
به طور مثال دیوار، نرده، پرچین و غیره
تاثیر مستقیم همسایگان
به طور مثال به دلیل استفاده از ملک
سایر

اینها نکات مهمی برای مستاجران آینده است که باید هنگام جستجوی ملک مناسب سرمایه‌گذاری در نظر بگیرید. خیلی وقت‌ها پیش می‌آید که یک ملک را در روزهای تعطیلی آخر هفته می‌بینید و تصمیم به خرید می‎گیرید. اینکار درست نیست، چرا که آخر هفته‌ها ترافیک کمتری هست و این موضوع ممکن است در طول هفته متفاوت باشد.

قبل از خرید ملک، باید آن را در روزها و زمان های مختلف روز مشاهده کنید.
از این طریق می‌توانید به عنوان یک خریدار از وضعیت ترافیک منطقه با خبر شوید.
اداره ساخت و ساز محل نیز به نوبه‌ی خود اطلاعاتی در مورد تاریخچه‌ی ملک به شما می‌دهد. در آنجا همچنین می‌توانید بفهمید که آیا این خانه در منطقه‌ی دارای خطر سیل است یا خیر.

خلاصه
موقعیت ملک یکی از مهمترین فاکتورهای تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک شماست. تنها در یک موقعیت ملکی مناسب می‌توانید انتظار افزایش ارزش و در نتیجه بازده بیشتر را داشته باشید. برای ارزیابی صحیح موقعیت ملک، باید موارد زیر را در نظر بگیرید:
• یک مکان سرمایه‌گذاری مناسب در درجه‌ی اول با جمعیت رو به افزایش منطقه مشخص می‌شود.
• پویایی اقتصادی و توسعه و همچنین قدرت خرید و وضعیت اقتصادی جمعیت منطقه باید خوب باشد.
• قیمت اجاره و خرید ملک نقش مهمی در هر منطقه دارد.
• مجاورت با یک کلانشهر، زیرساخت‌ها و سیستم حمل‌ونقل در محل ملک باید مناسب باشد.
• حواستان به مناطق سطح بالایی باشد که با ماشین یا قطار می‌توانید به راحتی به آن‌ها دسترسی پیدا کنید.
• از مناطق در مجاورت آلودگی صوتی، به عنوان مثال در نزدیکی جاده‌های اصلی یا مناطق صنعتی باید خودداری کنید.
• قبل از خرید در روزها و زمان‌های مختلف روز از ملک بازدید کنید.
هنگام انتخاب ملک جهت سرمایه‌گذاری باید این نکات را در نظر بگیرید. به این ترتیب شما از ملک مورد نظر تصویر درستی را دریافت می‌کنید و می‌توانید از قبل تصمیم بگیرید که آیا سرمایه‌گذاری در این ملک ارزش دارد یا خیر.