نوشته‌ها

بانک مرکزی آلمان ممکن است در مورد افزایش قیمت مسکن مداخله کند!

Bundesbank آلمان در حال بررسی اقداماتی برای مهار اعطای وام‌های پرخطر به خریداران مسکن در این کشور می‌باشد.

ناظر ارشد بانکی آلمان (Bundesbank) در نظر دارد محدودیت‌های بیشتری را برای بانک‌ها در خصوص توانایی اعطای وام در بازار مسکن اعمال نماید. بدین ترتیب می‌تواند از برخی وام‌های مسکن که ممکن است دارای ریسک بالا برای بانک‌ها باشند، جلوگیری نماید.

در این مقاله از وایز بیزینس گروپ در مورد افزایش قیمت مسکن در آلمان و راهکارهای احتمالی بانک مرکزی برای جلوگیری از اعطای وام‌های پرخطر به خریداران ملک در آلمان صحبت خواهیم کرد.


افزایش قیمت مسکن در آلمان

افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در آلمان

افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در آلمان ، وایز بیزینس گروپ

قیمت مسکن در آلمان در دو دهه اخیر رشد بی‌سابقه‌ای داشته است. علاوه بر این، پایین بودن نرخ بهره بانکی موجب شده‌است تا خرید مسکن در آلمان به یک سرمایه‌گذاری سودآور و جذاب تبدیل شود.

در شرایطی که قیمت مسکن و میزان درآمدهای راکد در آلمان پیوسته در حال افزایش است، خریداران ملک می‌توانند با سرمایه اولیه‌ای بسیار اندک در این کشور وام‌ مسکن دریافت نمایند. داده‌های اخیر حاکی از آن است که تقریباً در ده درصد از فروش‌ها، ارزش وام دریافت شده از قیمت خرید ملک فراتر رفته‌است.

در این صورت، خطر احتمالی این است که تعداد زیادی از خریداران مسکن در آلمان در نهایت با بدهی بیش از حد سنگینی مواجه شوند و در نتیجه یک حباب ملکی ناپایدار ایجاد شود.

در وایز بیزینس گروپ بیشتر بخوانید: آنچه باید درباره سرمایه گذاری خرید ملک به قصد اجاره در آلمان بدانید!

اعمال محدودیت‌ برای اعطای وام مسکن در آلمان

Joachim Wuermelin، یکی از اعضای هیئت مدیره Bundesbank، در مصاحبه اخیر خود با Handelsblatt عنوان کرد: “در حال حاضر رشد در بازاری رخ می‌دهد که به دلیل افزایش قیمت املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای آسیب‌پذیر می‌گردد.”

وی افزود: “در صورت به وجود آمدن ریسک بیش از حد، ما این حق را برای خود محفوظ می‌داریم که بافرهایی را تنظیم کنیم و یا از ابزارهای دیگری به جای آن استفاده نماییم. به عنوان نمونه، ممکن است منطقی‌تر باشد که برای جلوگیری از وام‌های پرخطر، بخش بدهی در تأمین مالی املاک و مستغلات در آلمان از طریق تعیین سقف نسبت وام به ارزش (LTV) محدود شود.”

اعمال محدودیت‌ برای اعطای وام مسکن در آلمان

اعمال محدودیت‌ برای اعطای وام مسکن در آلمان ، وایز بیزینس گروپ

نسبت وام به ارزش (LTV) چیست؟

نسبت‌های وام به ارزش (LTV)، میزان پولی را که در مقایسه با ارزش کلی ملک قرض گرفته شده‌است، اندازه‌گیری می‌کنند. نسبت‌های بالاتر LTV نشان دهنده نرخ بالاتر استقراض و در نتیجه وام‌هایی با ریسک بالاتر برای بانک‌ها در آلمان می‌باشند.

در وایز بیزینس گروپ بیشتر بخوانید: خرید ملک یک سرمایه گذاری موفق در آلمان

نتیجه افزایش قیمت مسکن در آلمان

به گفته Wuermeling، سهم تأمین مالی املاک مسکونی در ترازنامه بانکی در آلمان به شدت افزایش یافته‌ است، به گونه‌ای که در حال حاضر وام‌های مسکن در آلمان 35 درصد از کل وام‌های بانکی را به خود اختصاص می‌دهند. این امر نتیجه افزایش قیمت است و این روند همچنان ادامه دارد.

نتیجه افزایش قیمت مسکن در آلمان

نتیجه افزایش قیمت مسکن در آلمان ، وایز بیزینس گروپ

اخیراً تنظیم کننده مالی BaFin در آلمان تصمیمی اتخاذ کرده‌است که به موجب آن لازم است بانک‌ها به دلیل افزایش سرسام آور قیمت مسکن، پول بیشتری را به عنوان بافر امنیتی برای وام‌های املاک در آینده کنار بگذارند.


راهکار احتمالی بانک مرکزی آلمان برای مهار وام‌های مسکن پرریسک

عواملی از قبیل افزایش قیمت مسکن در دهه‌های اخیر، پایین بودن نرخ بهره بانکی و امکان دریافت وام مسکن با سرمایه اولیه کم موجب شده‌اند که خرید مسکن در آلمان به یک سرمایه‌گذاری جذاب و دارای بازدهی بالا تبدیل شود.

از این رو، تعداد زیادی از خریداران برای دریافت وام مسکن در آلمان اقدام نموده‌اند. این احتمال وجود دارد که برخی از آن‌ها در نهایت با بدهی سنگینی مواجه شوند و اعطای وام به آن‌ها برای بانک‌های آلمانی با ریسک بالا همراه باشد.

بانک مرکزی آلمان در حال بررسی اقداماتی است که از طریق آن توانایی بانک‌ها برای اعطای وام مسکن را محدود سازد. بدین ترتیب ممکن است مداخلاتی را از طریق تنظیم بافرها یا تعیین سقف نسبت وام به ارزش برای کاهش ریسک اعطای وام مسکن به خریداران در آلمان انجام دهد.

خدمات مجموعه وایز بیزینس گروپ در خصوص تأمین مالی خرید مسکن در آلمان

در صورتی که قصد دارید یک سرمایه گذاری مطمئن و سودآور داشته باشید، خرید مسکن در آلمان گزینه پیشنهادی ما به شما است. با این حال، عوامل بسیاری مانند موقعیت مکانی ملک مورد نظر در آلمان می‌توانند نرخ بازگشت سرمایه شما را تحت تأثیر قرار دهند. بنابراین بهتر است قبل از هر اقدامی با مشاوران و متخصصان در این زمینه مشورت نمایید. مشاورین مجموعه ما با سال‌ها تجربه در زمینه خرید و فروش املاک تجاری و مسکونی در آلمان آماده خدمت رسانی به شما می‌باشند. همچنین اگر برای خرید ملک خورد نظر خود در آلمان نیازمند دریافت وام هستید، می‌توانید با ما تماس بگیرید.

فرم شرکت در جلسه آنلاین

  • لطفا ایمیل خود را وارد نمایید و در فضای سمت چپ با وارد کردن دوباره آن را تایید نمایید.
  • لطفا شماره ای را وارد نمایید که ترجیح می دهید با آن با شما تماس بگیریم.
  • ممکن است شما بنا به دلایل مختلف تمایل به حضور یا تعامل با کشور آلمان داشته باشید. ما قادریم به شما در تامین تمامی خدمات فوق الذکر به صورت جداگانه یا توام یاری رسانیم. لطفا مواردی را که به صورت بالقوه میتواند نیاز شما در آلمان باشد انتخاب نمایید.
  • لطفا توضیح مختصری از کسب و کار فعلی خود در ایران یا طرح و ایده خود در آلمان برای ما ارائه دهید
  • شما میتوانید اگر تمایل دارید پروپوزال خود را در مورد توسعه اقتصادی شرکت خود در آلمان به صورت فایل ورد یا پی دی اف برای ما ارسال نمایید.
  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

اگر برای خرید یک ملک در آلمان وام بگیرید، معمولاً آن ملک در رهن وام دهنده خواهد بود. انواع مختلفی از رهن برای املاک و مستغلات در آلمان وجود دارند که از میان آن‌ها می‌توان به رهن با نرخ بهره ثابت، رهن متغیر، رهن Libor و رهن معکوس اشاره کرد. در این مقاله از وایز بیزینس گروپ به سؤالات متداول درباره رهن در آلمان پاسخ خواهیم داد.

رهن چیست؟

در واقع، رهن ضمانتی برای دریافت وام مسکن در آلمان است که به عنوان شارژ زمین برای ملک خریداری شده در دفتر ثبت زمین وارد می‌شود. رهن یک ابزار جانبی برای دریافت وام مسکن در آلمان است و به عنوان وثیقه‌ای برای مطالبات مربوط به املاک و مستغلات مورد استفاده قرار می‌گیرد. با بازپرداخت رهن، مبلغ آن کاهش می‌یابد، در حالی که شارژ زمین همچنان ثابت باقی می‌ماند.

انواع رهن در آلمان کدامند؟

انواع مختلف رهن در آلمان وجود دارند که عمدتاً از لحاظ شیوه تعیین نرخ بهره با یکدیگر تفاوت دارند. از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

رهن با نرخ بهره ثابت

در صورتی که به عنوان وام گیرنده، رهن با نرخ بهره ثابت را انتخاب کنید، نرخ بهره ثابتی در مدت توافق شده برای رهن شما اعمال خواهد شد. چنانچه نرخ بهره بازار سرمایه مطلوب باشد، رهن با نرخ ثابت بلند مدت بسیار ارزشمند است. در این حالت، وام گیرنده باید برای تصمیم‌گیری بهتر نرخ‌های بهره مختلف را با یکدیگر مقایسه کند.

رهن متغیر

در مقابل رهن با نرخ بهره ثابت در آلمان، رهن متغیر نیز وجود دارد که در آن تثبیت نرخ بهره در بلند مدت تضمین نمی‌شود. در حال حاضر، نرخ بهره رهن‌ها متغیر است و با توجه به بازار سرمایه می‌تواند کاهش یا افزایش یابد. استفاده از رهن متغیر در زمانی مناسب است که ملک مورد نظر در آینده‌ای نزدیک به فروش برسد.

رهن  Libor

در رهن Libor، نرخ بهره در فواصل زمانی مشخصی (سه ماهه، شش ماهه و دوازده ماهه) تعیین می‌گردد. بر این اساس، رهن Libor مشابه رهن با نرخ بهره ثابت است که دارای بازه‌های زمانی کوتاه‌تر می‌باشد. بانک با توجه به نرخ بهره Libor، مبلغ بهره وام را با افزودن یک حاشیه توافق شده محاسبه می‌کند.

رهن معکوس

رهن معکوس نوعی مستمری است که در آن وام دهنده رهن ملکی را متقبل می‌شود و در مقابل، یک مستمری مادام العمر به مالک می‌پردازد. معمولاً حق اقامت مادام‌العمر نیز اعطا می‌گردد. اکثر افراد برای تأمین منافع خود در دوران بازنشستگی، از رهن معکوس استفاده می‌کنند.

 

خرید آپارتمان چند واحده و خانه در آلمانخرید املاکی شامل آپارتمان یا مجتمع های آپارتمانی به عنوان یک سرمایه گذاری نسبتا سودآور و قابل اطمینان در آلمان تلقی می شود. به طور کلی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در آلمان ، دارایی های ضد تورمی هستند که به ویژه در شرایط کنونی که نرخ بهره وام بانکی به طرز بی سابقه ای پایین است بسیار جذاب شده اند. حال اگر تصمیم داشته باشید که سرمایه خود را در این حوزه  خرج کنید ایده خرید یک آپارتمان حتی کوچک می تواند جزو اولین ایده های مناسب بازرگانی در آلمان باشد.  

در مورد انواع املاک شخصی و تجاری در مقالات قبلی توضیحاتی داده ایم. حالا چرا خرید یک آپارتمان مناسب در آلمان یک ایده سرمایه گذاری منطقی است و  این کار چه مزایا و معایبی دارد چیزی است که  ما در این مقاله توضیح می دهیم: 

 

مزایای خرید آپارتمان 

بهره بانکی کم : نرخ بهره پایه ، که در حال حاضر در آلمان نزدیک به صفر است ، در پایین ماندن نرخ سود موثر وام رهنی بسیار موثر است. ۱۰ سال پیش در آلمان نرخ بهره بانکی دارای میانگینی نزدیک ۵% بود. در حالی که  در حال حاضر این نرخ حول ۱.۵ % است . در بعضی شرایط حتی می توان پیشنهاد نرخ بهره ۰/۸% تا ۱% نیز از بانک گرفت.  این نرخ بهره کم منجر به علاقه بیشتر برای خرید ملک در آلمان شده است. 

هزینه وام کم : همچنین هزینه های وام (شامل قسط بازپرداخت و بهره بانک) در بسیاری از موارد بالاتر از اجاره پرداختی نیست

بیمه عمر مناسب : حداقل دستاورد سرمایه گذاری در ملک در آلمان این است که خود را از لحاظ مالی به عنوان مالک در سنین بازنشستگی ایمن خواهید کرد. اگر خانه شخصی باشد خود را در برابر ا فزایش محتمل اجاره ملک مصون داشتید  و مسلما آزادی  شخصی که از زندگی در خانه خود در مقایسه با اجاره به دست خواهید آورد و  اگر پروژه دوم یا سوم سرمایه گذاری باشد  منبع درآمد مناسب در سنین بالاتر برای خود ایجاد کردید  چون به دلیل تراکم آلمان قیمت اجاره همیشه نرخ صعودی داشته است.  فقط کافی است مناطق و شهر هایی که پتانسیل مناسبی برای رشد در آینده دارند را به خوبی رصد کنید.

رشد قیمت ملک: رشد قیمت ملک در ۱۰ سال گذشته در آلمان بی سابقه بوده است. اگر بالا رفتن ارزش یورو نسبت به ریال و رشد قیمت ملک در آلمان را در کنار هم بگذارید کسانی که طی ۱۰ سال گذشته در آلمان ملک خریده اند سود بالایی به دست آوردند و این رشد همچنان ادامه دارد. 

 

ریسک های خرید آپارتمان  

البته ، سرمایه گذاری در املاک در آلمان نباید هم احساسی باشد.

عدم انعطاف پذیری : صاحب آپارتمان بودن  تا حدودی انعطاف پذیری را از شما سلب می کند.  برخی املاک در آلمان در استفاده یا تغییر قسمتی خاص از آن،  به صورت مشا و اشتراکی هستند که می تواند مانع از تصمیم گیری مستقل صاحب خانه و در نهایت هزینه مستقیم یا غیر مستقیم شود.  

به عنوان مثال ، مواقعی پیش می آید که پس از خرید یک آپارتمان در یک ساختمان چند واحده در آلمان پس از مدتی شوفاژ خانه  نیاز به نوسازی دارد یا باید سقف اتاق زیر شیروانی تعویض شود. در این حالت ، رأی گیری در کل واحد های ساختمان صورت می گیرد و حتی اگر شما به عنوان صاحب آپارتمان مخالف این کار باشید و آن را غیر ضروری ببینید ، در صورتی که نظر شما رای نیاورد ، باید متحمل این هزینه شوید. در این حالت ممکن است چند هزار یورو به هزینه های شما اضافه شود.

البته میتوان و باید در هنگام خرید ملک به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری در آلمان این موارد را به خوبی به کمترین حالت ممکن رساند و یا مدیریت کرد. به عنوان مثال ، همیشه در هنگام خرید به سند ملک فروش بسیار خوب دقت کنید چون در این اسناد محدودیت های ملک به خوبی تشریح داده شده است. در این مورد در مقالات بعدی اطلاع رسانی می کنیم. 

هزینه های جانبی : سایر فاکتور های ریسک در سرمایه گذاری در املاکی مثل آپارتمان های – به خصوص – چند واحده در آلمان مربوط به زمان و هزینه ای است که باید برای نگهداری و تعمیرات ملک صرف شود. 

مسلما در هنگام خرید باید به زمان ساخت ملک ، پتانسیل رشد قیمت ، و درآمد ماهیانه که ملک برای شما ایجاد میکند دقت کنید.
البته لزوما نیاز به تعمیرات اولیه داشتن فاکتور منفی برای خرید ملک به عنوان یک سرمایه گذاری نیست. بلکه در بسیاری از مواقع میتواند منجر به خرید ملک زیر قیمت بازار و فروش آن با قیمتی مناسب با انجام هزینه ای اندک در تعمیرات شود. ولی آنالیز نوع هزینه های بالقوه ملک قبل از خرید و انعکاس آن در قیمت ملک نکته بسیار مهمی است که باید در آلمان به آن دقت کنید. 

قبل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، باید تمام نکات بالا  مورد بررسی قرار گیرد.

اجاره دادن آپارتمان در آلمان

هنگام اجاره یک آپارتمان به عنوان یک سرمایه گذاری، چندین عامل مهم است.

از یک طرف ، نرخ بازپرداخت (عملکرد) اجاره  (Mietrendite) که منعکس کننده نسبت  درآمد اجاره به قیمت خرید است نقش مهمی دارد. به عنوان مثال نرخ بازپرداخت ملکی که ۲۰۰,۰۰۰ یورو قیمت دارد و ۸۰۰ یورو در ماه اجاره  برابر با ۴% است این یعنی ۲۱ سال طول میکشد که شما با دریافت اجاره فعلی ملک به بازگشت سرمایه برسید که البته محاسبه دقیقی نیست ولی به عنوان یک شاخص مهم برای ارزیابی ملک جهت سرمایه گذاری در آلمان استفاده می شود.

  فاکتور های دیگری مثل شهر ،  موقعیت مکانی و توسعه آینده قیمت اجاره و ملک نیز از عواملی است که تأثیر تعیین کننده ای در بازده و بازگشت سرمایه گذاری دارد و باید معیار شما برای پیدا کردن ملک مناسب در آلمان باشد. به عنوان مثال ملکی ممکن است نرخ بازپرداخت اجاره خوبی داشته باشد ولی موقعیت مکانی مناسب برای رشد قیمت را نداشته باشد. در مقاله بعدی به طور کامل در مورد روش های انتخاب ملک مناسب صحبت میکنیم. 

مهمترین معیار انتخاب برای تصمیم گیری اولیه بین آپارتمان های مختلف ، نرخ عملکرد اجاره است.

این نشان می دهد که چه درصدی از هزینه های سرمایه گذاری مجدداً در اجاره سالانه درآمد باز می گردد. برای پرداخت هزینه خرید آپارتمان ، باید اینطور محاسبه کنید که پس از کسر هزینه های جانبی یکباره و دائمی ، نرخ عملکرد اجاره شما  حداقل چهار درصد باشد. البته این میزان در شهرهایی که قیمت ملک بالاتر است ممکن است کمتر هم باشد.

با نرخ عملکرد پایین ، سرمایه گذاری تنها با افزایش قیمت ملک یا اجاره در آلمان منطقی خواهد شد. اما این فاکتورها چیزی نیست که به راحتی در زمان مربوطه قابل پیش بینی باشد. دقت کنید حتی با افزایش قیمت ملک و اجاره مسکن در آلمان اگر شما مستاجری از قبل داشته باشید که قرارداد اجاره مدت دار (befristeter Mietvertrag) نداشته باشد نمیتوانید خیلی راحت اجاره را با مرور زمان از یک حدی کم بالاتر ببرید و تا زمانی که مستاجر پول اجاره را پرداخت می کند نمی توانید خیلی راحت قرارداد را با وی تمام کنید.  خیلی مواقع نوع قرارداد اجاره با مستاجر خود به تنهایی یک فاکتور تعیین کننده قیمت ملک به شمار می آید.  

اگر می خواهید کمتر ریسک کنید ،  باید روی املاکی در آلمان متمرکز شوید که امروزه بیشتر تقاضا می شوند.

برای به دست آوردن یک تصویر دقیق از میزان اجاره دست یافتنی در آلمان ، شاخص اجاره محلی (Mietspiegel) به عنوان یک منبع اطلاعاتی معتبر در آلمان در نظر گرفته می شود. اما مطالعه قیمت اجاره آپارتمان ها در روزنامه های محلی روزانه (Tageszeitung) نیز توصیه می شود.

خرید آپارتمان با سرمایه اولیه یا بدون آن 

خیلی موقع ها مشاورین فاینانس در آلمان به شما پیشنهاد میدهند برای یک سرمایه گذاری در ملک بهتر است تماما کل مبلغ را بدون پول پیش وام بگیرید. (در نظر داشته باشید این کار در آلمان اگر نشان دهید درآمد کافی دارید و روی ملک مناسبی سرمایه گذاری میکنید شدنی است: به خصوص برای کارمندان) این عمل که به آن vollfinanzierung می گویند مثل هر تصمیم بیزینسی دیگر دارای نقاط ضعف و قوت است. نقطه امتیاز اینجا است که شما همیشه می توانید هزینه های بهره بانکی را به عنوان هزینه های درآمدی از مالیات کسر کنید. بنابراین هر چه بیشتر در قبال یک ملک وام بگیرید با درآمد ثابت و نرخ بهره مشخص مسلما هزینه بهره شما بیشتر از حالتی است که بخشی از پول را با سرمایه خودتان داده اید و در اینجا صرفه جویی مالیاتی کرده اید. برای بهتر فهمیدن موضوع فرض کنید برای یک ملک با ارزش ۱۰۰,۰۰۰ یورو ۱% بهره وام بانکی پرداخت می کنید. بنابراین بدون پول پیش ، هزینه بهره شما ۱۰۰۰ یورو در سال است و حال اینکه اگر ۲۰,۰۰۰ یورو از این مبلغ را خودتان پرداخت کنید هزینه بهره شما ۸۰۰ یورو خواهد بود. و این یعنی هزینه کمتر برای درآمد ثابت و بنابراین مالیات بر درآمد بیشتر. 

ولی دقت کنید این تصمیم گیری نقطه ضعف هایی هم  دارد. یعنی این استدلال از طرف بانک ها و کارگزاران اساساً صحیح است. با این حال ، باید در نظر داشت که ریسک سرمایه گذاری در ملکی که تماما فاینانس شده باشد و شما پیش پرداختی نداده باشید با کاهش ارزش ملک  افزایش می یابد که در باکس پایین با ذکر مثال توضیح می دهیم. 

 همچنین خواه مستاجر شما در آلمان توان پرداخت اجاره نداشته باشد یا عموماً ارزش اجاره سقوط کند ، اقساط وام که باید ماهانه پرداخت شود بدون تغییر باقی می ماند. در این حالت اجاره دادن ملک با ماکزیمم وام اخذ شده از بانک (بدون پول پیش یا با پول پیش کم) بدین معناست که درآمد اجاره برای پرداخت قسط وام و بهره بانکی کافی نخواهد بود. بنابراین در چنین شرایطی سرمایه گذار در آلمان مجبور می شود برای تضمین بازپرداخت وام ، مجددا  سرمایه اضافی تزریق کنند. 

اخذ بیشتر وام بانکی مزایای دیگری هم در سرمایه گذاری دارد. به یکی از این موارد در سرمایه گذاری ملک مولفه بدهی (Fremdkapitalanteil) یا leverage  می گویند. این روش به شما این امکان را می دهد که چطور با پول بانک به سرمایه خود در سرمایه گذاری ملک اضافه کنید. بعضی دوستان که توان اخذ وام بانکی را دارند همچنان تمایل دارند ملک را طبق سنت های قدیم بدون وام بانکی بخرند. ولی غافل از اینکه این روش می تواند منجر به هزینه فرصت از دست رفته شود. فرض کنید شما ۱۰۰,۰۰۰ سرمایه دارید و میخواهید بر روی یک آپارتمان یا ملک سرمایه گذاری کنید. شما ۲ گزینه دارید یا ملکی ۱۰۰,۰۰۰ یوروای در آلمان پیدا کنید و مستقیم روی آن سرمایه گذاری کنید, یا اینکه ملکی ۵۰۰,۰۰۰ یورویی پیدا کنید و ۴۰۰,۰۰۰ یورو از بانک وام بگرید. حال فرض کنید ۳% در سال به ارزش ملک در آلمان اضافه شد. در این حالت به ارزش ملک ۵۰۰,۰۰۰ یورویی ۱۵,۰۰۰ یورو و به ارزش ملک ۱۰۰,۰۰۰ یوروای ۳,۰۰۰ یورو اضافه شده است. با کسر بهره سالانه کم بانکی در آلمان همچنان سرمایه گذاری شما با وام بهتر بوده است. البته عکس این موضوع هم صادق است. اگر ملک شما افت قیمت داشته باشد با وام بانکی زیان مالی شما بیشتر از سرمایه گذاری بدون وام است. بنابرین انتخاب ملک درست یکی از پیشنیاز های استفاده درست از روش Fremdkapitalanteil برای خرید ملک است.

علاوه بر این میزان نرخ بهره و پیشنهادی که از بانک گرفته می شود نیز خود در نحوه خرید ملک مهم است. دقت داشته باشید که بانک ها در حالت پرداخت وام بدون پول پیش (Vollfinanzierung) معمولا درخواست اضافه بهای بهره خواهند کرد. حال اگرنرخ بهره زیاد تر از میزان متوسط بازار باشد و شما نتوانید پیشنهاد مناسبی از بانک بگیرید ترجیح می دهید با پرداخت بیشتر زودتر قرارداد با بانک را تمام کنید و حتی سالیانه بخشی از مبلغ قسط بانک را پرداخت کنید (sondertilgung) تا میزان پرداخت سالیانه بهره بانکی شما که درصدی از میزان قسط است کمتر شود.

پس بنابر تمامی نکات مطرح شده فوق همیشه توصیه می شود که شما به عنوان یک سرمایه گذار در حوزه ملک و مسکن در آلمان ،  حداقل ده تا بیست درصد از قیمت خرید سرمایه گذاری املاک خود را به عنوان پیش پرداخت بپردازید  تا بتوانید مبنای محکمی برای تامین اعتبار مسکن خود داشته باشید و همچنین پیشنهاد نسبتا مناسبی از بانک دریافت کنید.

به فکر آینده باشید

قبل از هرگونه سرمایه گذاری در املاک آلمان ، حداقل برای ۱۵ تا ۲۰ سال آینده به به یک پلن برای پیش بینی بازده و برنامه سرمایه گذاری نیاز دارید. در این طرح ، برای هر سال کلیه هزینه های برنامه ریزی شده برای سرمایه گذاری شما  در املاک از درآمد برنامه ریزی شده در این حوزه کسر می شود. مبلغی که شما سالانه به عنوان مالک آپارتمان باید تزریق کنید (کسری) یا مبلغی که به عنوان مازاد درآمد کسب می کنید ، محاسبه می شود. بنابراین باید چندین سناریو ممکن را از قبل ترسیم کنید تا همه فرصت ها و به خصوص خطرات را در برنامه ریزی خود لحاظ کنید.

هنگامی که برنامه ریزی شما بر اساس چنین محاسبه ای محکم در آلمان صورت گرفته باشد ، مسلما هیچ چیزی نمی تواند در جلوی راه سرمایه گذاری شما در ملک در قالب خرید آپارتمان یک یا چند واحده قرار بگیرد.

در نظر داشته باشید که با توجه به تراکم بالا، قدرت خرید بالا ، مساحت محدود و وام بانکی و نرخ تصاعدی جمعیت اگر اصولی ملک را در آلمان انتخاب کنید همیشه برای شما سرمایه گذاری بسیار بی نقصی خواهد بود

چند نکته در مورد هموطنان ایرانی که به تازگی موفق به اخذ اقامت آلمان شده اند

خرید ملک در ایران پروسه ای با معیار های نسبتا متفاوت است. بنابراین انطباق با روش های سرمایه گذاری مناسب در آلمان نیازمند دریافت مشاوره یا  مطالعه و تحقیق مناسب از طرف شما است. 

اولین تفاوت این است که به دلیل نرخ بالای بهره بانکی خرید ملک با وام در ایران اصلا مرسوم نیست زیرا خیلی مواقع تصمیم درستی نیست. به همین دلیل خرید ها اغلب نقد است. و حال اینکه در آلمان در حال حاضر به دلیل نرخ بهره بسیار کم خرید ملک بدون وام تصمیم اشتباهی است چون همانطور که قبلا توضیح داده شد اگر قیمت ملک رشد صعودی داشته باشد هر چه بیشتر وام بگیرید ملک گران تری میخرید و رشد قیمت بیشتری هم نصیبتان میشود. 

ولی در نظر داشته باشید اگر تازه وارد آلمان شده اید شرایط اخذ وام بانکی برای شما به راحتی کسی که اقامت دائم دارد نخواهد بود. وام های بانکی قرارداد های بلند مدتی هستند که بسیار دیرتر از زمان تمدید کارت اقامت شما به پایان می رسند. بنابراین اولین سوال بانک این است که با چه احتمالی اقامت شما تمدید خواهد شد. در بسیاری از موارد بانک این طور  فرض  میکند که شما نمی توانید تمدید کنید. به خصوص اگر خود اشتغال باشید این احتمال از طرف بانک در مقایسه با افرادی که به صورت اشتغال وارد آلمان شده اند و قرارداد کاری بلند مدت دارند باز هم کمتر خواهد بود.

دومین مورد علاوه بر وضعیت اقامت، درآمد شما یا به بیانی اعتبار شما نزد بانک است.  هر چه درآمد بیشتری (به صورت رسمی) ثبت کرده باشید اعتبار بیشتری برای بانک برای اخذ وام خواهید داشت. بنابراین اگر تصمیم به ادامه در سرمایه گذاری در ملک دارید روی کار کردن برای درآمد بیشتر و ثبت آن در آلمان تمرکز کنید.  

البته همیشه راه هایی برای اخذ وام برای سرمایه گذاری در ملک هر چند با اقامت موقت و درآمد ناکافی وجود دارد:

  •  استفاده از شریکی در آلمان: اگر شریکی مطمئن برای سرمایه گذاری در آلمان دارید، می توانید بر اساس میزان مشارکت و نوع پروژه اخذ وام بانکی را با نام ایشان انجام دهید.
  •  استفاده از وام با بهره های بیشتر: این روش خیلی توصیه نمی شود مگر اینکه پروژه سرمایه گذاری برای شما همچنان جذابیت بالایی داشته باشد. مسلما موسسات مالی ای هستند که به دلیل عدم اقامت دائم شما حاضرند به دلیل ریسک بیشتر بهره بالاتری از شما بگیرند. ولی باید بررسی کنید که آیا این تصمیم همچنان منطقی است یا خیر.

 تیم ما به شما برای ارزیابی تمامی تصمیمات سرمایه گذاری در ملک در آلمان و نوع تقسیم سهام و چگونگی محضری کردن پروژه کمک خواهد کرد. همچنین ارزیابی و ارزش گذاری پروژه سرمایه گذاری و اخذ وام بانکی جزو اولین خدمات شرکت ما در آلمان بوده است. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.  
 

برای اطلاعات بیشتر در جلسات مشاوره ما شرکت نمایید یا به واتساپ ما پیام دهید:

تعیین استراتژی
اگر قصد توسعه کسب و کار یا پیدا کردن شغل مورد نظر خود در آلمان را دارید و علاقمند به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌‌باشید، لطفا فرم زیر را پر بفرمایید. برای تعیین زمان مشاوره با شما تماس می گیریم.

  • لطفا ایمیل خود را وارد نمایید و در فضای سمت چپ با وارد کردن دوباره آن را تایید نمایید.
  • لطفا شماره ای را وارد نمایید که ترجیح می دهید با آن با شما تماس بگیریم.
  • ممکن است شما بنا به دلایل مختلف تمایل به حضور یا تعامل با کشور آلمان داشته باشید. ما قادریم به شما در تامین تمامی خدمات فوق الذکر به صورت جداگانه یا توام یاری رسانیم. لطفا مواردی را که به صورت بالقوه میتواند نیاز شما در آلمان باشد انتخاب نمایید.
  • لطفا توضیح مختصری از کسب و کار فعلی خود در ایران یا طرح و ایده خود در آلمان برای ما ارائه دهید
  • شما میتوانید اگر تمایل دارید پروپوزال خود را در مورد توسعه اقتصادی شرکت خود در آلمان به صورت فایل ورد یا پی دی اف برای ما ارسال نمایید.
  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

 

تشریح وضعیت حاضر

هم اکنون زمان خوبی برای خرید یک خانه یا آپارتمان در آلمان است،  زیرا که نرخ وام مسکن در حال حاضر نسبتا پایین می باشد . البته ممکن است که نرخ وام اندکی افزایش پیدا کند ولی انتظار می رود که شرایط کنونی با نرخ های پایین، مستدام باشد. از سویی دیگر قیمت خرید خانه نیز در حد متوسط باقی مانده است هر چند در شهر هایی مثل مونیخ این قیمت رو به رشد است.

برخلاف بسیاری از کشورها، آلمانی ها ترجیح می دهند که برای تمامی طول عمر خود تنها یک خانه داشته باشند. آنها این رسم غیر اروپایی ها را ندارند که در صورت امکان دائما در حال ارتقاء منزل مسکونی خود باشند. این وضعیت ثابت می کند که چرا نوسان کمتری در قیمت های بازار املاک آلمان مشاهده می شود، در حالی که تقاضا برای انتخاب محل سکونت همچنان  بالا مانده است.  بنابرین خیلی امر غیر معمولی نیست که صاحبان آتی خانه ها در آلمان حتی به مدت ۲ سال نیز به دنبال گزینه مناسب خود بگردند.

به خاطر داشته باشید، که همیشه سرمایه گذاری برای خرید مسکن در نواحی  “بهتر” تعریف شده شهر، که دارای زیرساختهای بهتری هستند، عاقلانه تراست.  ممکن است قیمت اولیه بالاتر باشد ولی سرمایه گذاری در بلند مدت ارزش و بازگشت بیشتری پیدا خواهد کرد. 

برای آنالیز دقیق خرید آپارتمان یک واحده یا چند واحده در آلمان به همراه وام بانکی اینجا کلیک کنید

درصد آلمانی هایی که مالک خانه هستند در مقایسه با کشورهای دیگر به طور قابل توجهی پایین است. این رقم در حدود ۴۶ درصد است، که در کل اتحادیه اروپا پایین ترین میزان می باشد. همانند سایر کشورها، این نسبت با سطح درآمد تغیر میکند. مسلما هر چه موقعیت مالی فرد بهتر باشد احتمال اینکه فرد در آلمان صاحب خانه باشد نیز بیشتر است. ولی عکس این مساله صادق نیست به این معنی که فردی که خانه اجاره میکند لزوما در آلمان از موقعیت مالی بدی برخودار نیست.

آمار بالای خرید خانه توسط مهاجران در آلمان میتواند باعث افزایش نرخ رشد قیمت مسکن در آینده شود. این بدین دلیل است که طبق قوانین آلمان هیچ محدودیت قانونی برای افراد غیر آلمانی برای خرید و مالکیت املاک وجود ندارد و از طرف دیگر بسیاری از مهاجران دارای سطح بالاتری از درامد و تقاضای خرید خانه نسبت به خود آلمانی ها میباشند. (البته فراموش نشود که خرید خانه منجر به اخذ اقامت آلمان نمیشود)

تنها محدودیت موجود برای خارجی ها در آلمان برای خرید خانه ، بانک ها یا سایر موسسات مالی پرداخت کننده وام می باشند که ممکن است از تازه واردان در مقایسه با مقیمان آلمان، پیش پرداخت بیشتری برای اعطای وام درخواست کنند از آنجا که شخص مهاجر فاقد یک سابقه مالی بلند مدت از خود میباشد که کار بانک ها را برای اعتماد دشوار میکند.

هزینه ها چگونه می باشد؟

قبل از بیان هزینه های معمول خانه های آلمانی، باید توجه داشت که خانه ها در کشور آلمان و سایر کشور های اروپایی نسبت به آمریکای شمالی، کوچک تر هستند.

بیش از ۸۱ میلیون نفر در آلمان در مساحتی به اندازه ۱/۳۵ام (یک سی و پنجم)آمریکا زندگی می کنند که از جمعیتی در حدود ۳۲۰ میلیون نفر برخوردار است. این بدان معنی است که آلمان تنها یک-نهم فضای زندگی در امریکا را داراست.  و در بخش وسیعی از این فضای زندگی، از قبل ساخت و ساز صورت گرفته است که نشان دهنده بالا بودن تقاضا و به تبع آن بالاتر بودن قیمت مسکن در آلمان می باشد.

همچنین یاداوری این نکته لازم است که خانه ها در بیشتر مناطق، با استفاده از مواد بسیار با کیفیت و خوب و با رعایت قوانین سفت و سخت ساختمان سازی آلمان ساخته می شوند. بیشتر خانه ها با مصالح متداول ساختمانی (اعم از سیمان، سنگ و غیره )،  بعنوان مواد اولیه درونی و بیرونی ساخته می شوند. “خانه های چوبی” زیاد وجود ندارد (اگر باشد) غالبا با دیوار آماده چوبی و گچ تخته ساخته شده اند.

قیمت های خانه ها و آپارتمان ها نه تنها در سرتاسر آلمان بلکه در داخل هر ایالت از شهری به شهر دیگر متفاوت و متغیر است.  در حومه شهرها، قیمت ها بسیار پایین تر است. برخی ایالت های آلمان از میانگین قیمت پایین تری نسبت به سایرین برخوردار هستند. خانه ها و آپارتمان ها در بسیاری از شهرهای بزرگ تر و همچنین در نواحی اطراف کلان-شهر ها گران  تر از خانه ها در شهر های کوچک هستند. قیمت خانه در نواحی سابق آلمان شرقی نسبت به بخش های غربی با فرض یکسان بودن شرایط منزل از منظر اندازه و امکانات خانه و تشابه وضعیت جمعیتی دو شهر ارزان تر هستند (برلین در این نتیجه گیری کلی استثناء است) .

بیشتر وبسایت های خرید و اجاره املاک در آلمان دارای یک سیستم آنالیز و تجزیه و تحلیل قیمت های ناحیه ای و در برخی اوقات شهری برای خانه ها و آپارتمان ها می باشند.

گاهی اوقات با گذشت زمان لیست قیت های خود را به روز میکنند تا خریداران بالقوه بتوانند تغییرات بازار مسکن را بخوبی حس کنند.

 بر اساس لیست های موجود در وب سایت Immowelt: از تاریخ ژوئیه ۲۰۱۴، میانگین قیمت خانه در آلمان در اندازه میانگین ۱۴۰ تا ۱۸۰ متر مربع فضای مفید، که شامل گاراژ هم می شود، پایین تر از  ۲۶۰,۰۰۰ یورو اعلام شده است. اما قیمت ها به صورت منطقه ای به طور قابل توجهی متغیر است. چنین خانه ای در شمال آلمان، در Schleswig-Holstein به طور میانگین حدود ۲۶۵,۰۰۰ یورو یا در Mecklenburg-Vorpommern حدود ۱۹۴,۰۰۰ یورو در غرب آلمان  در Rheinland-Pfalz  میانگین قیمت در حدود ۲۰۹,۰۰۰ یورو ، و در Nordrhein-Westfalen  حدود ۲۵۳,۷۰۰ یورو  و در Saarland حدود ۱۹۶,۰۰۰یورو می باشد. در شرق آلمان در Saxony، میانگین قیمت در حدود ۲۴۱,۵۰۰ یورو ، در Brandenburg   در حدود ۲۵۳,۵۰۰ یورو و در Saxony-Anhalt در حدود ۱۷۷,۸۰۰ یورو است. در جنوب، قیمت ها بسیار بالاتر بوده و به میانگین تقریبا ۳۳۳,۰۰۰ یورو در Bavaria و ۳۱۳,۰۰۰ یورو در Baden-Württemberg می رسد.  میانگین قیمت خانه در مرکز شهر ایالت Hessen نیز، در حدود ۲۵۸,۰۰۰ یورو می باشد.

همچنین میانگین قیمت هر متر مربع برای یک آپارتمان در آلمان در حدود ۲,۲۳۰  یورو می باشد. (البته قیمت هر متر مربع برای آپارتمان ها با متراژ کمتر بیشتر است. )

طبق اطلاعات موجود در وبسایت wohnungsboerse منطقه Bremen یکی از ارزانترین مناطق در میان شهر های بزرگ آلمان می باشد. یک خانه ۱۵۰ متری متوسط در حدود ۲۶۵,۰۰۰ یورو قیمت خواهد داشت. کاملا در نقطه مقابل München پایتخت ایالت Bavaria گرانترین منطقه آلمان از لحاظ قیمت می باشد. دقیقا خانه ای با مشخصات مطرح شده برای شهر برمن میتواند در مونیخ ۹۰۰,۰۰۰ یورو قیمت داشته باشد. حتی خانه ای کوچکتر مثلا ۱۰۰ متری در مونیخ میتواند تا ۵۰۰,۰۰۰ یورو و حتی بیشتر هم قیمت داشته باشد. شهرهای دیگر با قیمت های بالای مسکن برای یک خانه یکسان ۱۵۰ متری  شامل فرانکفورت (۵۲۵,۰۰۰ یورو) هامبورگ (۴۶۷,۰۰۰ یورو) و  برلین (۳۳۷,۰۰۰ یورو) میباشد.

چطور یک خانه یا آپارتمان در آلمان پیدا کنیم؟

مثل هر کشور دیگری در آلمان نیز باید رویه خاصی را برای پیدا کردن خانه یا آپارتمان و عقد قرارداد اجاره یا خرید طی کرد.

دیدن علامت “برای فروش”  (Zu verkaufen)  جلوی خانه ای در آلمان امری غیر منطقی نیست. اگر چه خیلی رایج هم نیست. بسیاری املاک تجاری و مسکونی فروش خود را در روزنامه ها تبلیغ میکنند. در سالهای اخیر وبسایت های زیادی به وجود آماده اند که لیست وسیعی از املاک مسکونی و تجاری را برای فروش یا اجاره به مخاطب خود عرضه میکنند. این وبسایت ها همچنین اطلاعات بسیار جامعی در زمینه تامین مالی یا موضوعات دیگر در زمینه خرید و اجاره املاک ارائه میدهند. بعضی از این تبلیغات اعلام میکنند که این ملک توسط خود شخص مالک  “Von Privat”  ارائه شده بدین معنی که هیچ واسطه و بنگاهی در آن نقشی ندارد اگرچه اکثر پیشنهادات توسط مشاوران املاک و بنگاه داران ارائه میشوند.

خریدار بالقوه باید به دقت در مورد ملکی که میخواهد در آلمان بخرد تحقیق کند. توجه داشته باشید که بسیاری از خانه ها که با قیمت های ارزان در این وبسایت ها تبلیغ میشوند ممکن است در حدی احتیاج به نو سازی داشته باشند که با در نظر گرفتن هزینه آن، خرید خانه به هیچ وجه مقرون به صرفه نباشد.

زنگ خطر دیگر عبارت “ grosszügige Räume ” به معنی “اتاق های جا دار و بزرگ” می باشد. اما پشت این اصطلاح مفهومی دیگر نهفته است و آن این است که گرم کردن این اتاق ها بسیار گران تمام میشود. همچنین به عبارت “für Schnellentschlossene” نیز توجه کنید که به معنی ” تصمیم گیری سریع” است که مفهوم آن معمولا یعنی اینکه خانه مدت زمان زیادی در بازار بدون خریدار مانده است و شاید خیلی گزینه مطلوبی نباشد.

باید توجه داشت که پیدا کردن یک خانه مناسب پروسه زمان بری است. در اکثر موارد تبلیغات روزنامه ها بدون قید آدرس دقیق ملک میباشد و این بدین معنی است که  شما  باید با واسطه یا آژانس خاصی  از قبل هماهنگ کنید و وقت بگیرید. البته بسیاری از سایت های اینترنتی شامل آدرس کامل به همراه نقشه ماهواره ای ملک میباشند.

به عنوان خریدار همیشه توصیه میشود که هیچ گاه به صورت انحصاری قراردادی با هیچ کارگزار و واسطی منعقد نکنید . همیشه بهتر است که پیشنهاد های بیشتری از بنگاه های دیگر در میان گزینه های شما موجود باشد.

از همان ابتدا از بنگاه دار بپرسید که بین شما و فروشنده چه کسی قرار است کمیسیون را پرداخت کند و درصد آن چقدر است.

در حال حاضر به غیر از قرارداد های اجاره که دارای قاعده خاصی برای میزان حق کمیسیون هستند قانون خاصی برای سایر قراردادها مثل خرید وجود ندارد که البته احتمال میرود در آینده ای نزدیک این مورد هم شامل قانون مشخصی در آلمان شود. 

از این رو به دلیل نبودن قانون مشخص برای درصد کمیسیون خرید معمولا میتوان برای پرداخت کمیسیون مذاکره و چانه زنی کرد. در اکثر موارد این مبلغ  بین ۳ تا ۷ درصد  میباشد.

در بعضی از موارد خریدار باید پول کمیسیون را به طور کامل پرداخت کند و در بعضی موارد نیز فروشنده به جای خریدار، ولی در اکثر مواقع این مبلغ بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود.

دقت نمایید که بنگاه دار فاکتور را تنها زمانی که مشخصات تماس را بین خریدار و فروشنده به صورت روشن به اشتراک گذاشته صادر می کند. این بدین معنی است که وی به خریدار آدرس کامل فروشنده، اسم و فامیل کامل فروشنده و قیمت نهایی خرید را اعلام کرده است.

همچنین توصیه میشود که به عنوان یک خریدار از فروشنده بپرسید که آیا او با یک بنگاه دار از قبل قرارداد دارد یا خیر. درخواست خریدار از فروشنده برای پرداخت کمیسیون به نظر امری منطقی است زیرا این فروشنده است که به دلیل تعامل بیشتر با بنگاه دار میتواند به خوبی قضاوت کند که بنگاه دار برای فروش خانه تا به حال چه اقدامات مفیدی انجام داده است در حالی که خریدار شاید تنها یک یا دو بار فرصت ملاقات با بنگاه دار را به دست بیاورد.

چنانچه خریدار یک ملک بالقوه در آلمان از یک آژانس املاک برای خرید خانه ای پیشنهادی دریافت کند در حالی که این پیشنهاد را قبلا از آژانس دیگری دریافت کرده بود،  توصیه میشود به آژانس دوم سریعا اطلاع دهد. در غیر این صورت خریدار ممکن است مجبور شود دو بار حق کمیسیون به دو آژانس پرداخت کند.   

چنانچه خانه مورد نظر شما در آلمان پیدا شد، معمولا حدود ۱۰% قیمت ملک باید به عنوان هزینه های اضافه بر سازمان در نظر گرفته شود. علاوه بر حق کمیسیون آژانس املاک که قبلا به آن اشاره شد باید هزینه های دیگری مثل  مالیات انتقال ملک، هزینه های نوتاری (محضر) و هزینه های ناچیز اداری  مانند استخدام مترجم برای همراهی شما در طول پروسه را نیز در نظر گرفت.

مالیات انتقال ملک در آلمان میتواند بین  ۳,۵ تا ۶  درصداز قیمت ملک باشد که توسط خریدار پرداخت خواهد شد.

هر چه قیمت خرید ملک بالاتر باشد مسلما مالیات بیشتری باید پرداخت شود بنابرین همیشه وسوسه این وجود دارد که طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) طبق توافق قبلی مبلغ خرید کمتری را بر روی قرارداد درج کنند. البته این کار بسیار خطرناکی در آلمان است. زیرا که چنانچه این قضیه برای اداره مالیات روشن گردد نه تنها خریدار باید مبلغ کل مالیات را برای مبلغ واقعی خرید پرداخت کند بلکه جریمه سنگینی نیز می بایست بپردازد. 

هزینه دیگری که خریدار باید پرداخت کند هزینه نوتاری (محضر) میباشد. به محض اینکه خریدار و فروشنده بر سر قیمت نهایی به توافق رسیدند می بایست قرارداد فروش ملک را در محضری در آلمان امضا کنند. این مورد به نفع طرفین قرارداد و بخصوص خریدار میباشد زیرا که تضمین میکند که کلیه عملیات این معامله کاملا طبق قوانین آلمان و با نظارت مرجعی رسمی در این کشور صورت گرفته است. هزینه نوتاری  ۱,۵ تا ۲ درصد  قیمت خرید میباشد که شامل تهیه و تدوین قرارداد، مذاکرات، مراسم امضای قرارداد و ورود به پایگاه داده ثبت ملک در آلمان ( Eintragung  im Grundbuch )  نیز میشود.

وظایف و مسئولیت های محضر خانه (نوتاری) 

نوتار در آلمان قانونا موظف به عمل به عنوان یک واسطه بی طرف بین خریدار و فروشنده می باشد. وی در ابتدا وضعیت ثبتی ملک را بررسی می‌کند تا ببیند که اصلا این ملک مجوز فروش دارد یا خیر و اگر مشکلی‌ نبود در درجه دوم بررسی می‌کند که آیا محدودیت‌های قانونی‌ برای این معامله وجود دارد یا خیر. قرارداد منعقد شده تعهدات طرفین قرارداد را تشریح می‌کند و تعیین می‌کند که در زمان دیفالت چه اقدامی باید صورت پذیرد. (دیفالت رخدادی در معامله است که در صورت بروز آن یکی از طرفین قرارداد می تواند اقدامی در قبال ان‌ انجام دهد مثل فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت قسط)

وقتی‌ قرارداد امضا شد، نوتاری تغییر مالکیت ملک را در دولت محلی آلمان ثبت می‌کند و ملک را با مالک جدید وارد پایگاه داده ثبت املاک می نماید. انتخاب نوتاری توسط خریدار خیلی‌ امر رایجی در آلمان نیست ولی‌ با این وجود  به مهاجران توصیه میشود که با توافق فروشنده محضری انتخاب کنند که نوتارِ آن بتوند انگلیسی‌ صحبت کند. 

همیشه یک کپی از قرارداد خرید را قبل از رفتن به نوتاری درخواست کنید، خوب آن را مطالعه و مرور کنید و در صورت لزوم آن را ترجمه نمایید. تمامی سوالاتی که به ذهنتان می رسد را از قبل آماده کنید و به هیچ وجه تردیدی در مورد مطرح کردن آن ها نداشته باشید و وقت کافی نیز برای دریافت پاسخ تک تک آن ها در نظر بگیرید.

در روز عقد قرارداد در نوتاری، محضر دار قرارداد فروش را خط به خط مطالعه می کند  و حتما مطمئن میشود که طرفین قرارداد متن قرارداد را به خوبی متوجه شده باشند.

همچنین چنانچه بندی از قرارداد برای خریدار روشن نیست، وی  حتما میتواند ادامه روند قرائت قرارداد را قطع کرده و جهت رفع ابهام آن پرسش نماید. همچنین از آن جایی که متن قرارداد باید به زبان آلمانی باشد،  خریدار حتما این حق قانونی را دارد که مفسر و مترجمی حرفه ای در طول این روند برای خود استخدام کند . اگر چه این کار به وی هزینه ای اضافی تحمیل خواهد کرد. 

در بسیاری از موارد قرارداد خرید ملک بین تنها یک فرد خریدار و یک فرد فروشنده نیست بلکه یک زوج یا حتی گروهی از افراد نیز میتوانند به عنوان خریدار یا فروشنده معرفی شوند. تمامی این افراد در هنگام امضای قرارداد باید در محضر حضور فیزیکی داشته باشند و میبایست کارت شناسایی معتبر خود را نیز به همراه داشته باشند. 

قرارداد خرید ملک

مهمترین نکاتی که باید حتما در قرارداد خرید ملک در آلمان در نظر گرفته شود عبارتند از:

  • آیا اسامی و آدرس های طرفین قرارداد و نیز جزییات و اطلاعات مربوط به ملک که در متن تفاهم نامه قید شده مستند، معتبر و درست هست یا خیر. این نکته بسیار مهم است از آنجایی که بروز یک خطای کوچک به خصوص هنگام وارد کردن اطلاعات مربوط به ملک میتواند قرارداد را حداقل تا حدودی بی اعتبار کند.
  • قیمت خرید توافق شده و شرایط و ضوابط پرداخت  باید به خوبی تشریح شود.
  • مقرارت و قواعد برای زمانی که یکی از طرفین قرارداد نتواند ضوابط قرارداد را اجرایی کند  نیز اعلام گردد.

 طرفین قرارداد باید بر روی شرایط پرداخت که باید در قرارداد ذکر شود به توافق برسند. در بسیاری از موارد خریدار می بایست برای تامین مالی اقداماتی انجام دهد. به همین منظور فروشنده می پذیرد که به اداره ثبت املاک از قبل در مورد این قرارداد اطلاع دهد تا از حقوق خریدار در مقابل پیشنهادات آتی فروش به فروشنده (مثلا فروش خانه به فردی دیگر با قیمتی بیشتر) محافظت نماید.

برگه ثبت ملک که فرایند آن توسط دادگاه محلی آلمان صورت میگیرد اصلی ترین مدرک برای هر قطعه ملک می باشد که تمامی اطلاعات لازم در مورد مالکیت بنا در آن موجود می باشد. هر گونه تغییر در مالکیت بنا تنها زمانی میتواند اتفاق بیفتد که این تغییر در سیستم ثبت ملک در آلمان وارد شود (Eintragung  im Grundbuch) و در صورت وجود فرایند انتقال وام ملک از مالکیت گذشته مدیریت شود و اداره مالیات آلمان نیز گواهی کند که شخص فروشنده هیچ مالیات بر ملک چشمگیری برای پرداخت ندارد.

در اغلب موارد مبلغ خرید توسط خریدار به حساب نوتاری در آلمان واریز میگردد ( Notaranderkonto ) و بعد تنها زمانی که ورود به سیستم ثبت ملک توسط نوتاری نهایی شد از نوتاری به حساب فروشنده حواله میگردد.

 البته لازم به ذکر است که نوتاری مسئول صحت توضیحات درج شده در مورد بنای مالک نمی باشد.  این وظیفه خریدار در آلمان است که در مورد صحت آن تحقیق کند. مالک (فروشنده) نیز وظیفه ندارد که لزوما به هر گونه نقص عمده قابل رویت خریدار در توضیح بنا اشاره کند ولی از طرفی دیگر موظف است که حتما ایراد های پنهان ملک از دید خریدار بالقوه را تشریح کند.

شما میتوانید یک کپی از آخرین مدرک ورود به پایگاه ثبت ملک را برای یک ملک مشخص درخواست کنید. البته این کپی تنها به افرادی که از لحاظ قانونی نیاز مشروع درخواست آن را داشته باشند مثل مالک یا نوتاری ارائه میگردد. 

مدرک ثبت ملک، حقوق شخص ثالث را نیز به روشنی تشریح میکند  .مانند زمانی که ملک دارای مستاجری باشد. مستاجر نمیتواند مانع فروش ملک شود ولی میتواند مالک جدید (خریدار) را به تعهدات قرارداد اولیه اجاره )که توسط مالک قبلی (فروشنده) با مستاجر منعقد شده بود (مقید نماید. بنابراین در صورت مطرح شدن چنین موردی در برگه ثبت ملک خریدار نمی تواند موجر را پیش از موعد پایان قرارداد اجاره از خانه بیرون براند.

تامین مالی پروژه خرید منزل و ملک

معمولا خریدار آتی منزل نمی تواند تمامی مبلغ خرید را فوری و یک جا پرداخت کند و احتیاج به پشتیبانی مالی در آلمان دارد. البته خریدار نیز نباید به برنامه ریزی مالی ای متعهد شود که ورای ظرفیت تامین خود باشد. همیشه توصیه میشود که  فرد خریدار در آلمان حداقل ۲۰% از کل هزینه خرید منزل را به صورت پیش  پرداخت کند. 

نرخ بهره برای وام های مسکن در حال حاضر پایین تر از متوسط در دراز مدت می باشد. بر اساس آمار اکثر منابع  بین ۱,۷۵ درصد تا ۳,۹۰  درصد و بسته به مدت زمان دوره برنامه وام بانکی و همچنین میزان پیش پرداخت شما در آلمان متغیر است.

اکثر وام های بانکی در آلمان دوره پرداختی ۱۰ تا ۲۰ ساله دارند. (آمار بالا بر اساس آخرین به روز رسانی تا پایان سال ۲۰۱۴ میباشد. ولی تغییرات به وجود آماده تا سال ۲۰۱۷ چشمگیر نمیباشد)

پیش بینی های انجام شده توسط بانک  ها و سایر نهاد های مالی نظر به یک ایستایی بلند مدت در نرخ بهره بانکی با نوسانات بسیار کم دارد. این امکان نیز در کشور آلمان برای شما مهیاست که کل مبلغ بهره پرداختی را با پرداخت پیش مبلغ بهره کاهش دهید. هر چه این پرداختی (Disagio) بیشتر باشد ، هزینه های بهره در دراز مدت نیز کمتر خواهد بود. 

در بعضی موارد ممکن است فروشنده بخواهد که تعهد وامی خود را به خریدار منتقل کند و خریدار نیز این شرایط را به سود خود ببیند. این نکته بسیار مهم است که تامین منابع مالی برای خرید ملکی در آلمان احتیاج به یک مشاوره تخصصی و فردی دارد. گرفتن مشاوره تخصصی از مشاور مالی بانک یا مشاور مالیاتی در آلمان قبل از خرید خانه و اخذ وام  اکیدا توصیه میشود. 

خرید یا ساخت خانه برای مصرف شخصی در آلمان تحت شرایط خاصی میتواند تحت سوبسید و پشتیبانی مالی دولت نیز قرار بگیرد. همچنین ممکن است مزایای مالیاتی ای نیز برای شخص خریدار یا سازنده ایجاد شود. البته افرادی که بیشترین شانس برای استفاده از این خدمات دولتی را دارند افرادی با درآمد متوسط با فرزندان کم سن و سال هستند که قصد خرید یا ساخت خانه هایی با قیمت های متوسط را نیز دارا میباشند. به خصوص در این مورد نیز حتما توصیه میشود از بانک یا مشاور مالیاتی خود مشورت بگیرید.

البته قوانین بیشتری در آلمان وجود دارد که جزئیات بسیار بیشتری را نیز پوشش می دهند. بنابرین توصیه میشود که برای هر موردی از بانک مورد نظر در آلمان به صورت جداگانه استعلام بگیرید.

برای اطلاعات بیشتر در جلسات مشاوره ما شرکت نمایید:

تعیین استراتژی
اگر قصد توسعه کسب و کار خود در آلمان را دارید یا علاقمند به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌‌باشید، فرم زیر را پر کنید. ما با شما تماس میگیریم.

  • لطفا ایمیل خود را وارد نمایید و در فضای سمت چپ با وارد کردن دوباره آن را تایید نمایید.
  • لطفا شماره ای را وارد نمایید که ترجیح می دهید با آن با شما تماس بگیریم.
  • ممکن است شما بنا به دلایل مختلف تمایل به حضور یا تعامل با کشور آلمان داشته باشید. ما قادریم به شما در تامین تمامی خدمات فوق الذکر به صورت جداگانه یا توام یاری رسانیم. لطفا مواردی را که به صورت بالقوه میتواند نیاز شما در آلمان باشد انتخاب نمایید.
  • لطفا توضیح مختصری از کسب و کار فعلی خود در ایران یا طرح و ایده خود در آلمان برای ما ارائه دهید
  • شما میتوانید اگر تمایل دارید پروپوزال خود را در مورد توسعه اقتصادی شرکت خود در آلمان به صورت فایل ورد یا پی دی اف برای ما ارسال نمایید.
  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.