نوشته‌ها

داشتن خانه شخصی در آلمان به عنوان یک مهاجر نیز می‌تواند حقیقت داشته باشد، اما آیا به دریافت وام هم فکر کرده‌اید؟
طبق سیاست فعلی نرخ بهره صفر بانک مرکزی اروپا (ECB)، وام گیرندگان می‌توانند وام‌های ویژه با نرخ بهره پایین دریافت ‌کنند.
شما برای دریافت وام املاک و مستغلات در آلمان باید شرایط خاصی داشته باشید. نگران نباشید؛ این شرایط چندان هم پیچیده نیستند.
ما در این مقاله، شرایط دریافت وام را برای شما توضیح می‌دهیم.

وام املاک و شرایط دریافت آن در آلمان
وام املاک و شرایط دریافت آن در آلمان

شرایط دریافت وام املاک کدامند؟

افرادی که به دنبال ساخت یا خرید خانه شخصی در آلمان هستند اغلب این سؤال را مطرح می‌کنند که آیا باید برای دریافت وام املاک شرایط خاصی داشته باشند؟
ما در اینجا به این سؤال پاسخ می‌دهیم. شرایط دریافت وام ملک در آلمان عبارتند از:

سن

برای دریافت وام در آلمان باید سن قانونی باشید، اما سن شما نباید بیشتر از ۷۵ سال باشد.

محل اقامت

شما باید آدرس محل اقامت خود در آلمان را ثبت کرده باشید و دارای یک حساب بانکی در این کشور باشید.

وثیقه

به عنوان ضمانت مالی، باید بتوانید نشان دهید که درآمدی منظم (ماهانه) دارید.
برای مثال می‌توانید این کار را از طریق ارائه یک فیش حقوقی همراه با درخواستتان انجام دهید.
نکته اینجاست که می‌توانید ثابت کنید یک شغل دائمی دارید و بانک اینطور برداشت می‌کند که شما توانایی بازپرداخت اقساط به صورت منظم را خواهید داشت.
به عنوان یک کارمند، کارفرمای شما می‌تواند برایتان یک لیست حقوق و دستمزد صادر کند.
در این زمینه، بانک اعتبار شما را بررسی می‌کند: همچنین در این رابطه از Schufa (دفتر اعتبار خصوصی در آلمان که هدف آن محافظت از مشتریان خود در برابر خطرات اعتباری است) سؤال می‌کند.
این کار به این دلیل انجام می‌شود که مشخص شود شما به طرزی قابل اعتماد تعهدات پرداخت قبلی را انجام داده‌اید. سپس بانک وام شما را به همراه کل مبلغ بهره محاسبه می‌کند.

خرید ملک در آلمان
خرید ملک در آلمان

دریافت وام املاک در آلمان

بهتر است بدانید که معمولاً هرچه اعتبار بهتری (شخصی و حقوقی) داشته باشید، شرایط دریافت وام جذاب‌تر می‌گردد.
اگر بانک افزایش درآمد شما در آینده را نیز برای اعطای وام بررسی کند، جای تعجب نیست.
دلیل آن، دستورالعمل جدید اعتبار املاک و مستغلات است که با توجه به آن مؤسسات اعتباری باید مشتریان خود را با دقت بیشتری بررسی کنند، زیرا آن‌ها در آینده حق صرف نظر از توافقات وام را خواهند داشت.

 در وایز بیزینس گروپ بیشتر بخوانید: املاک یا سهام، کدام یک بهتر است؟  

پیش شرط دریافت وام املاک

اساساً، رعایت یک پیش شرط به ویژه برای وام املاک و مستغلات ضروری است:
مقدار اقساط را به گونه‌ای برنامه ریزی کنید که بتوانید آن را با درآمد ماهانه خود بپردازید و همچنان پول کافی برای سایر هزینه‌های زندگی داشته باشید.
این تنها راه اطمینان از این است که می‌توانید برای خرید ملک مورد نظر خود وام بگیرید بدون اینکه برای بازپرداخت آن دچار مشکلات مالی شوید.

شرایط دریافت وام املاک در آلمان
شرایط دریافت وام املاک در آلمان

چند درصد سهام توصیه می‌شود؟

به عنوان یک قاعده، می‌توانید ۱۰۰ درصد قیمت خرید یک ملک را نیز وام بگیرید. به این کار اصطلاحاً، تأمین مالی کامل یا وام صد در صدی می‌گویند.
از آنجا که به طور قابل توجهی بیش از ۹۰ درصد سهم ریسک وام دهنده خارج از امور مربوط به وام است، درصد سهام حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد توصیه می‌شود.
زیرا هرچه از درصد سهام بیشتری استفاده کنید، اقساط ماهانه و نرخ بهره کمتر می‌شوند.
این بدان معناست که اگر نسبت سهام بالاتری داشته باشید، وام شما دارای بهره پایین‌تر خواهد بود.
بعلاوه، شما از این طریق ریسک خود را کاهش می‌دهید، زیرا باید پول کمتری قرض بگیرید و از بازپرداخت آن اطمینان حاصل کنید.

 در وایز بیزینس گروپ بیشتر بخوانید: خرید ملک یک سرمایه گذاری موفق در آلمان  

نکته مهم 

هنگام محاسبه مبلغ وام املاک مورد نیاز خود، باید هزینه‌های جانبی مهم را نیز در نظر بگیرید که عبارتند از:

  • هزینه‌های مالیات انتقال ملک
  • هزینه‌های دفتر اسناد رسمی
  • هزینه‌های بنگاه املاک (کمیسیون مشاور املاک)

وام ملک و شرایط دریافت آن در یک نگاه

تمامی الزامات دریافت وام املاک در آلمان به طور خلاصه در اینجا آورده شده‌است:

  • داشتن سن قانونی
  • محل اقامت و داشتن حساب بانکی در آلمان
  • اعتبار خوب

بیشتر بخوانید: 

ارزیابی موقعیت ملک در آلمان
املاک تجاری در آلمان: مواردی که باید قبل از خرید بدانید

بازار املاک آلمان یکی از باثبات ترین بازارها در جهان است .در حال حاضر رونق بازار در آلمان برای فروشنده ملک است از آنجا که تعداد ملک موجود  کمتر از میزان تقاضای سرمایه گذار است. ساده ترین گزینه سرمایه گذاری در حوزه املاک در آلمان خرید از طریق وام بخش خصوصی و واگذاری پرداخت وام و بهره بانک به مستاجر  با بازگشت متوسط سالیانه بین ۲ تا ۳ درصد (buy-to-let) می باشد.

 در واقع بازگشت سرمایه نسبتا پایین ملک برای اجاره و رشد ارزش با نقدینگی بالای آن در آلمان به راحتی جبران میشود بدین ترتیب که میتوان ملک را به سرعت و به سادگی به فروش رساند و بلافاصله روی ملک دیگر سرمایه گذاری کرد. 

 ولی چه موارد دیگری هست که یک سرمایه گذار میبایست قبل از اقدام به سرمایه گذاری در املاک تجاری و مسکونی درامد زا در آلمان بداند؟ 

رشد قیمت

قابلیت اطمینان بازار املاک آلمان با رشد بسیار پایدار «قیمت در هر متر مربع» در یک دهه گذشته تایید شده است.به عنوان مثال، بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸، بر خلاف سایر کشورهای اروپایی، موجب سقوط قیمت در آلمان نشد. به گفته یورواستت (eurostat)، بین سال های ۲۰۰۸ و ۲۰۱۳، متوسط قیمت مسکن در اتحادیه اروپا ۸ درصد کاهش یافت، در حالی که  در آلمان افزایش ۱۲ درصدی داشته است. 

نمودار رشد قیمت خانه در آلمان 

حتی در زمان مشابه در آلمان نرخ اجاره نیز افزایش می یابد. پورتال املاک و مستغلات آلمان immowelt.de آمار قیمت ها از سال ۲۰۱۱ را جمع آوری می کند که بر طبق آن نرخ اجاره در آلمان تا سال ۲۰۱۷ به میزان ۱۸% افزایش داشته است. یعنی از ۶/۶ یورو در هر متر مربع به ۷/۸ یورو در هر متر مربع رسیده است.  نرخ اجاره برای املاک مسکونی در شهرهای بزرگ بالاتر است. بر اساس پیش بینی یک وب سایت معتبر دیگر به اسم Wohnungsboerse.net یک آپارتمان ۶۰ متری مسکونی در آگوست ۲۰۱۸ میتواند به ارزش ۱۱ یورو در هر متر مربع در برلین ۱۲ یورو در هامبورگ و ۱۸ یورو در مونیخ اجاره داده شود.

 

اجاره ملک تجاری در آلمان

 

نکته :بر اساس پیش بینی Trading Economics  قیمت املاک در آلمان تا سال ۲۰۲۰ تقریبا ۲۲ درصد افزایش خواهد یافت

بعضی از کارشناسان مدعی هستند که قیمت ها حبابی شکل گرفته اند و به زودی کاهش خواهند یافت. با این حال، با ارساس آنالیز بازار ،  اقتصاد بسیار قوی آلمان و تقاضای پایدار برای املاک مسکونی در این کشور اجازه نخواهد داد قیمت ها کاهش یابد . براساس پیش بینی های کمیسیون اروپا، تولید ناخالص داخلی آلمان در آینده نزدیک  ۲ درصد در سال افزایش پیدا خواهد کرد. مسلما برای هر چیزی حدی وجود دارد، رشد قیمت ها نیز میتواند کم  شود، و ممکن است در یک نقطه خاص، نزدیک به نرخ تورم شود. ولی برای سقوط نرخ رشد، باید دلایل فوری تری موجود باشد: افزایش نرخ بهره بانکی و یا مشکلات جدی در اقتصاد آلمان، که در حال حاضر یکی از پایدار ترین و قابل اعتماد ترین ها در جهان است و وقوع آن بسیار غیر محتمل است

تقاضای بالای اجاره

براساس آمار یوروست،  ۳۰% از جمعیت اتحادیه اروپا به طور متوسط در خانه های اجاره ای سکونت دارند. درحالی که در آلمان این نرخ ۴۸% پس از سوئیس ۵۵% ای است.  در شهرهای بزرگ آلمان، اکثریت مطلق ساکنان شهر املاک مسکونی را اجاره می کنند: بر طبق داده های LBS، این آمار در شهر هامبورگ ۷۰% و در برلین ۸۰% است.  طبق داده های Immobilienscout24.de، از سال ۲۰۱۶، برای هر آپارتمان در مونیخ ۷۷ مستاجر، در اشتوتگارت ۷۵ مستاجر  و در کلن ۵۳ مستاجر بالقوه وجود دارد.

خرید املاک تجاری آلمان
نکته : بر طبق Immobilienscout24.de، برلین در بین ۱۰ شهر برتر آلمان از لحاظ کسب و کار اجاره املاک  رتبه اول را داراست.

یکی از مهمترین دلایل برای تقاضای بالای اجاره در آلمان، ورود مداوم مهاجران است. بر اساس اطلاعات OECD، در سال ۲۰۱۶، آلمان پس از ایالات متحده بر اساس تعداد اتباع خارجی که مجوز اقامت محلی دریافت کرده بودند، در رتبه دوم جهان قرار دارد.

 “وضعیت در برلین به طرز قابل توجهی تغییر کرده است: جمعیت به اندازه ۵۰,۰۰۰ نفر در هر سال  افزایش می یابد، که اکثرا  کارکنان میانسال تحصیل کرده  و با مهارت های کاری خوب هستند. این افراد پس از اخذ اقامت آلمان با پول کافی وارد برلین شده تمایل دارند املاک کیفی را اجاره یا خریداری کنند و بدین ترتیب موجب افزایش قیمت میشوند.

بهینه سازی مالیاتی

صاحبان املاک و مستغلات که املاک خود را اجاره می دهند، بر درآمد خود مالیات می پردازند. افراد موظف به پرداخت مالیات بر درآمد شخصی با نرخ پیشروی از ۱۴٫۷۷٪ به ۴۷٫۴۷۵٪  می باشند. اشخاص حقوقی مالیات شرکت را با نرخ ثابت ۱۵٫۸۲۵٪ پرداخت می کنند.

مالیات بر درآمد همیشه بر اختلاف کل هزینه عملیات از کل درامد ایجاد شده اعمال میشود.  منظور از هزینه، هزینه های خرید، صورتحساب  برق، تلفن، .. هزینه های مدیریت ساختمان ، مالیات بر ملک، بهره وام، مالیات بر زمین و هزینه های استهلاک ساختمان (۲-۳٪ ارزش ساختمان در سال) می باشد. مهم است بدانیم که هزینه استهلاک  ساختمان  نسبت به قیمت اولیه خرید ملک محاسبه می شود.

به عنوان مثال به مورد مربوط به آقای اشمیتز توجه کنید. ” ۱۰ سال پیش من آپارتمانی با قیمت ۳۰,۰۰۰ یورو خریداری کردم آن را تعمیر کرده و با افزایش قیمت ملک ساختمان ۱۰ برابر گرانتر شد. با این وجود من تنها می توانم هزینه های استهلاک را درصدی از ۳۰,۰۰۰ یورو قیمت خریداری شده اولیه در نظر بگیرم”

 

نکته: بسته به کشور اقامت خود، افرادی که املاک خود را در آلمان اجاره میدهند، نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره در کشور خود ندارند، اگر کشور مبدأ با آلمان دارای قرارداد مالی دوگانه AerialBO / Depositphotos  باشد.

 اشخاص حقوقی (شرکت ها) در آلمان میتوانند هزینه وام خرید را در چنین هزینه هایی شامل  کنند.  بر طبق آمار خریداران املاک تجاری با ارزش بیش از ۱ میلیون یورو تحت عنوان یک نهاد حقوقی میتوانند سالانه ۲۵% از درآمد خود را در هنگام ثبت ملک (در مقایسه با ثبت یک ملک مشابه به نام فرد حقیقی) صرفه جویی کنند.

تضمین اطمینان خرید و فروش و اجاره

یکی از خصوصیات بازار املاک آلمان قوانینی است که برای حمایت از حقوق مالکین و مستاجرین املاک  وجود دارد.

به عنوان مثال، مستاجرین باید برای صاحبخانه  مدارکی آماده کنند توانایی پرداخت اجاره از طرف آنها را تایید نماید. یک کپی از قرارداد کاری مستاجر، گواهی درآمد برای سه ماه گذشته (طبق قوانین آلمان، مستاجر نمیتواند بیش از یک سوم درآمد را صرف هزینه اجاره قبل از مالیات کند و این میتواند معیار موجر برای توان پرداخت هزینه اجاره از طرف مستاجر باشد)، پیشینه اعتباری (SCHUFA) و پرسشنامه ای که توسط صاحب خانه قبلی پر شده است و تأیید میکند که مستاجر اجاره بهای منزل قبلی را تمام و کمال پرداخت کرده و فارغ از هر گونه بدهی می باشد.

پرسشنامه اجاره ملک آلمان

 

نکته: پرسشنامه دیگری نیز وجود  دارد که توسط مستاجرین پر می شود. و نه تنها شامل اطلاعات شخصی مستاجر میشود بلکه دلیل تغییر محل سکونت اخیر و بعضی اوقات اطلاعات تماس صاحب خانه قبلی نیز میشود. منبع module.immonet.de

معمولا ، مستاجرین  سپرده ای  (Kaution) معادل  ۱-۳ ماه اجاره سرد خانه را از پیش به عنوان ودیعه پرداخت میکنند. منظور از اجاره سرد اجاره بدون تسهیلات برق سیستم گرما و سرما و .. میباشد.  این سپرده در واقع زیان موجر در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر یا خسارات احتمالی توسط وی را پوشش میدهد.  اگر مستاجر به قرارداد پایبند باشد   مالک پس از اتمام اجاره، سپرده را بازپرداخت می کند.

محدودیت های قانونی افزایش اجاره

از سوی دیگر، در تلاش برای حفاظت از حقوق مستاجرین، قوانین آلمان توانایی صاحبان املاک را برای افزایش نرخ اجاره محدود میکند بدین صورت که مالکین اجازه افزایش نرخ اجاره بیش از ۲۰ درصد (در برلین ۱۵ درصد) در طول سه سال را نخواهند داشت.

 

نکته: اگر صاحب ملک میزان بهره وری انرژی ملک را با انجام تعمیرات یا نصب تجهیزات جدید بهبود دهد نرخ اجاره می تواند تا ۱۱٪ از هزینه های انجام تعمیرات افزایش یابد

در آلمان، پس از اتمام قرارداد اجاره، نرخ نمیتواند  از ۱۰٪  شاخص اجاره رسمی شهر تجاوز کند. به عنوان مثال، اگر اجاره  ۸٫۵۰ € / متر مربع است، صاحب خانه حق افزایش نرخ به حداکثر ۹٫۳۵ € / متر مربع را داراست و نه بیشتر. این محدودیت (Mietpreisbremse) در بیش از ۳۲۰ شهر آلمان اعمل میگردد. ولی شامل حال سه شهر هامبورگ، فرانکفورت و مونیخ نمیشود جایی که دادگاه های محلی اعمال  آن را بی اثر می دانند.

در ذیل به مواردی اشاره میشود  که در آن قانون محدودیت افزایش اجاره آلمان اعمال نمیشود:

  • اگر ملک در بازار املاک نو ساز خریداری شود. ساختمان های نو ساز به Miepreisbremse تعلق نمیگیرند. نرخ بهره املاک تازه تاسیس در آلمان بر اساس بالانس عرضه و تقاضاست
  • اگر یک قرارداد بلند مدت اجاره نوشته شود در این صورت در طول ۵ تا ۱۰ سال اول نرخ اجاره با ۳% رشد در سال تنظیم میشود
  • اگر تعمیرات و بازسازی انجام شود، و آپارتمان ها تبدیل به خانه های اشتراکی (WG) شوند ( “به عنوان مثال، این امکان وجود دارد که یک آپارتمان ۳ خوابه خریداری شود و پس از بازسازی و مبله کردن هر اتاق به یک دانشجو به صورت مستقل باری ۶ تا ۱۲ ماه اجاره داده شود) در این صورت نرخ اجاره می تواند سالیانه بین ۵ تا ۶ % افزایش یابد. در شهر مونیخ میزان نرخ افزایش متوسط اجاره ساختمان های اشتراکی  ۱۰% بیشتر از متوسط  نمونه های شهرهای معمولی است.

مشکلات تخلیه ملک توسط مستاجر

در صورتی که صاحب ملک و مستاجر در آلمان قراردادی با مدت زمان نا محدود امضا کنند صاحب ملک بر خلاف مستاجر نمیتواند بدون دلیل موجهی به قرارداد خاتمه دهد. تنها دلیل موجه هم میتواند از دست دادن مالکیت بنا یا قصد استفاده شخصی از ملک برای صاحب ملک یا اعضای  خانواده وی باشد یا اینکه مستاجر به شدت قرارداد اجاره را نقض کرده باشد ( با عدم پرداخت اجاره یا تاخیر دایمی در پرداخت آن)

نکته: در آلمان طرفین قرارداد می بایست حداقل از سه ماه قبل همدیگر را در مورد قصد خود از پایان دادن به قرارداد مطلع کنند.

“بند اجتماعی” (Sozialklausel) نیز در آلمان وجود دارد، بدین معنی که مستأجر می تواند درخواست قانونی تجدید نظر در مورد اخراج خویش را رسما ارائه دهد در صورتی که قادر به پیدا کردن یک ملک مسکونی هم تراز از لحاظ اندازه، قیمت و موقیعت جغرافیایی نشود یا به دلایل سن بالا، معلولیت، بیماری شدید، درآمد کم، بارداری،  و حضانت فرزندان یا مشکلات در پیدا کردن مهد کودک یا مدرسه در یک منطقه دیگر نتواند خانه ای جایگزین پیدا کند که در این صورت با رای دادگاه میتواند در آن خانه ماندگار شود.

برای اطلاعات بیشتر در جلسات مشاوره ما شرکت نمایید:

تعیین استراتژی
اگر قصد توسعه کسب و کار خود در آلمان را دارید یا علاقمند به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌‌باشید، فرم زیر را پر کنید. ما با شما تماس میگیریم.

  • لطفا ایمیل خود را وارد نمایید و در فضای سمت چپ با وارد کردن دوباره آن را تایید نمایید.
  • لطفا شماره ای را وارد نمایید که ترجیح می دهید با آن با شما تماس بگیریم.
  • ممکن است شما بنا به دلایل مختلف تمایل به حضور یا تعامل با کشور آلمان داشته باشید. ما قادریم به شما در تامین تمامی خدمات فوق الذکر به صورت جداگانه یا توام یاری رسانیم. لطفا مواردی را که به صورت بالقوه میتواند نیاز شما در آلمان باشد انتخاب نمایید.
  • لطفا توضیح مختصری از کسب و کار فعلی خود در ایران یا طرح و ایده خود در آلمان برای ما ارائه دهید
  • شما میتوانید اگر تمایل دارید پروپوزال خود را در مورد توسعه اقتصادی شرکت خود در آلمان به صورت فایل ورد یا پی دی اف برای ما ارسال نمایید.
  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.